Является ли ипотека совместно нажитым имуществом

Содержание

Ипотека и ДДУ – совместно нажитое имущество супругов?

Является ли ипотека совместно нажитым имуществом

Развод всегда тягостен для семьи не только личными переживаниями, но и необходимостью менять привычный уклад жизни, в частности условия и место проживания. Если жилье семейной пары было приобретено в ипотеку, которая все еще не выплачена, ситуация дополнительно отягощается, поскольку не всегда понятно как делить такое имущество.

Является ли ипотека, ДДУ и материнский капитал совместно нажитым имуществом, если они были приобретены или проинвестированы во время брака?

В статье 34 Семейного кодекса РФ говорится, что все имущество, нажитое в браке и приобретенное от общих доходов, является общей собственностью мужа и жены. При этом общими считаются все доходы, которые были получены каждым из супругов за время брака.

Статья 39 СК РФ регламентирует то, что при разделе совместно нажитое имущество делится между мужем и женой в равных долях, также как и долги, за исключением особых случаев. Рассмотрим практические вопросы разделения ипотеки между семейной парой на примерах.

Исключения, при которых имущество одного из супругов не может считаться совместно нажитым

Исключительных случаев, при которых собственность одного из разводящихся не будет разделено между обоими супругами не так много и для всех таких исключений есть дополнительные моменты, позволяющие второму супругу претендовать на получение собственной доли.

К таким исключениям относятся:

  1. Собственность, которая была приобретена одним из супругов до или после брака и соответственно не является совместно нажитой. В подтверждение того, что имущество не подлежит разделу необходимо предоставить суду документы, подтверждающие дату вступления в право собственности. Однако существуют несколько уточнений, позволяющих второму супругу получить свою долю от собственности:
  • супруг, не являющийся собственником недвижимости, внес существенный вклад для поддержания ее сохранности (сделал дорогостоящий ремонт за собственные средства и т.п.),
  • у супругов есть совместные несовершеннолетние дети, которые имеют право на проживание в квартире родителя вместе со своим опекуном, если опекуном будет назначен родитель, который не владеет недвижимостью.
  1. Имущество, которое было взято в ипотеку или кредит до заключения брака, но выплачивалось на протяжении брака. Считается, что в таком случае заемщик выплачивает задолженность по кредиту полностью за свой счет. Но если имеются доказательства того, что кредит выплачивался и за счет другого супруга, суд может утвердить решение о принудительной выплате компенсации либо выделении доли в собственности, которая будет соответствовать тратам.
  2. Имущество, которое было унаследовано или получено в дар одним из супругов во время или до заключения брака – действуют общие правила как для имущества, приобретенного до брака, за исключением случаев, описанных в первом пункте.
  3. Наличие брачного договора, где прописаны условия раздела имущества при разводе, также может лишить одного из супругов прав на притязание на недвижимость, однако, интересы несовершеннолетних детей супругов будут учтены в любом случае. Также в судебной практике бывают и случаи оспаривания брачных контрактов.

Чтобы отстоять в суде право на владение долей от собственности семьи, не являющегося совместно нажитой, необходимо заранее подготовить все необходимые документы, список которых может существенно отличаться в зависимости от причин наличия притязаний на недвижимость  (чеки и банковские выписки, подтверждающие оплату, документы на детей и т.д.).

Отдельно следует сказать о гражданском браке. Согласно с гражданским кодексом, супруги, не оформившие свои отношения официально, именуются сожителями, а сожители не могут иметь имущественных притязаний по отношению друг к другу. Если в семье есть совместные несовершеннолетние дети, суд обязательно учтет их интересы.

Взаимосвязь понятий расторжения брака и раздела имущества

Принято считать, что понятия расторжения брака и раздела имущества взаимосвязаны и должны следовать друг за другом, однако, это не так. Разделить имущество семейная пара может также и находясь в браке, для это им нужно просто обратиться к нотариусу, который составит соглашение о разделе имущества.

Соглашение о разделе имущества – документ, определяющий доли собственности каждого из супругов в совместном имуществе.

Соглашение составляется в соответствии с добровольными пожеланиями самих собственников и согласно с его условиями каждый супруг может иметь долю любого размера, не обязательно равную доле другого супруга от общего имущества.

Таким образом, муж и жена могут определить одного собственника определенного имущества (к примеру, один супруг определяется собственником квартиры, а второй автомобиля) либо стать долевыми совладельцами имущества, то есть определить долю каждого.

В документе также рекомендуется учитывать и интересы несовершеннолетних детей, то есть определять и их часть в совместной недвижимости. В противном случае при разводе возможно одному из родителей придется отстаивать интересы детей в судебном порядке.

Однако все имущество, нажитое в браке после подписания соглашения о разделе имущества, будет считаться совместным и при разводе делится в равных частях между обеими сторонами.

Особый случай, это когда супруги решают разделить имущество после развода. Статья 38 СК РФ позволяет такую возможность.

Ипотека как совместно нажитое имущество

Ипотека, взятая в период брака, как и все имущество, что было приобретено в браке, является совместно нажитым имуществом.

При этом между супругами должна быть поделена не только взятая в кредит собственность, но и задолженность по платежам.

Если же недвижимость была поделена в неравных долях или осталась только за мужем или женой, каждая из сторон будет выплачивать только часть задолженности, отвечающую стоимости взятой с ипотеку недвижимости, которой он владеет.

При совместной выплате ипотеки двумя разведенными супругами очень важно чтобы оба плательщика были ответственными и вовремя вносили платежи, что достаточно проблематично на практике.

Банк редко соглашается на изменения в договоре ипотеки связанные с изменением количества плательщиков за один объект недвижимости, но предлагает более удобные и выгодные для клиентов решения, о которых поговорим ниже.

Развод после заключения договора ДДУ

Договор долевого участия – договор, подтверждающий намерения физических лиц приобрести квартиру в еще не построенном доме. Как правило, оба супруга при заключении договора указываются в документе в качестве заемщика и созаещика, но даже если это не так, право на владение квартирой имеют и муж, и жена, если стоимость квартиры и при необходимости ипотека выплачивались в период брака.

Вне зависимости от того, кто указан собственником квартиры, недвижимость будет разделена между семейной парой, если оно оплачивалось в период брака.

Если же только часть стоимости имущества была выплачена в период брака, а другая до заключения брака или после развода за средства только одного супруга, между семейной парой будет разделена только выплаченная в период брака часть квартиры, а остальная площадь считается собственностью того из супругов, кто ее оплатил.

Если официально документы на собственность на квартиру были оформлены уже после расторжения брака и собственником указан один из супругов, суд оставит за вторым супругом право на владение полагающейся ему доли.

Также в ситуации когда до официального заключения брака и муж, и жена внесли свои средства в приобретение жилья, но оформлен договор был только на одного человека, за вторым супругом также останется право на владение квартирой. То есть решающим фактором здесь является кто из супругов фактически приобрел недвижимость, но если средства вносились не во время брака, нужно предоставить доказательства оплаты части стоимости жилья.

Отдельно стоит упомянуть о случае когда дом фактически недостроен и не введен в эксплуатацию, но у супругов, заключивших ДДУ, возникла необходимость развода. В таком случае за обоими супругами также остаются права на ту часть недвижимости, которую они оплатили совместно, но право собственности на остальную часть недвижимости зависит от порядка выплат после развода.

В ситуации когда договор ДДУ заключен, но платежи еще не производились, тот из супругов, который планирует в дальнейшем приобрести квартиру за свои деньги, станет ее собственником, а второй супруг не будет иметь права претендовать на долю в имуществе.

Раздел ипотеки между супругами при сотрудничестве сторон

Если оба супруга при разделе собственности могут досудебно урегулировать вопрос о делении ипотеки, возможны следующие варианты решения:

  1. Отказ от притязаний на квартиру со стороны одного из супругов в пользу другого. Отказаться от права собственности на имущество при разводе один из супругов может как безвозмездно, так и при условии выплаты определенной материальной компенсации. Размер компенсации может быть оговорен супругами и исходить из вклада каждого в выплаты по ипотеке либо равняться 50% от суммы уже внесенных взносов. После получения компенсации человек может использовать средства для внесения первого платежа новой ипотеки. Оставшиеся же платежи по кредиту за бывшую квартиру семьи вносит ее новый владелец.
  2. Продажа квартиры и раздел средств между супругами в равных частях или в соответствии с договоренностью. Часть вырученных средств также идет на оплату оставшейся части ипотечного долга перед банком, но оставшиеся средства супруги могут использовать и для внесения первых платежей по новым ипотекам.
  3. Раздел долга по ипотеке и ипотечной недвижимости между супругами в произвольных долях.

Фактически до полной выплаты ипотеки залогодержателем квартиры остается банк, поэтому для изменения условий в договоре ипотеки или продажи квартиры необходимо также его согласие. Если банк не желает идти на сотрудничество, возможен вариант досрочного погашения ипотеки для удобства раздела имущества.

Раздел ипотеки при разводе по решению суда

Если супруги или один из супругов не будет сотрудничать с судом при рассмотрении дела о делении имущества, ипотека будет поделена между супругами в равных долях. То есть бывшие муж и жена теперь будут владельцами 50% квартиры, взятой в ипотеку в браке, и вынуждены самостоятельно выплачивать по 50% ипотечных платежей.

Такое решение будет не слишком удобным в том случае, если в браке ипотека оформлялась только на одного из супругов, и впоследствии банк будет требовать своевременных выплат по кредиту только от плательщика. Однако сегодня большинство банков стараются при выдаче ипотеки указывать в договоре обоих супругов в качестве заемщиков.

Если же квартира была взята в ипотеку одним из супругов до брака, но впоследствии кредит выплачивался из семейного бюджета, владельцем недвижимости остается заемщик, указанный в договоре с банком, который при этом обязан компенсировать второму супругу половину всех платежей, внесенных за время брака.

Раздел ипотеки при наличии несовершеннолетних детей

Обычно суд в таком случае выделяет долю ребенка от общей жилплощади, добавляющуюся к доле того родителя, с которым останется ребенок. Если при внесении первого взноса ипотеки использовались также и средства материнского капитала, доля ребенка будет выделена в обязательном порядке.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/06/17/ipoteka-ddu-sovmestnoe-imushhestvo-suprugov/

Военная ипотека при разводе

Является ли ипотека совместно нажитым имуществом

Всё имущество, нажитое в браке, безусловно, должно делиться пополам. Недвижимость так же имеет к этому отношение, даже если она была приобретена в ипотеку. Единственной оговоркой является то, что распространяется это правило только на гражданское ипотечное кредитование. Если речь идёт о военной ипотеке, то тут действуют иные нормы законодательства, кардинально противоположные.

Является ли квартира по военной ипотеке совместно нажитым имуществом

Согласно статье 256 ГК РФ и части 1 статьи 34 СК РФ нажитое в браке имущество является общей собственностью супругов. Однако вторая часть 34 статьи имеет оговорку: денежные выплаты специального назначения не являются совместным имуществом.

Это значит, что недвижимость, купленная мужем или женой на средства специального назначения (например, военная ипотека) не относится к совместно нажитому имуществу, а значит, не подлежит разделу.

После развода жилплощадь остаётся в собственности у человека, который её приобретал на денежные средства, выделенные Министерством обороны.

Таким образом, в данной ситуации общие правила о разделе имущества супругов после развода не действуют.

Подлежит ли разделу жилье, полученное по военной ипотеке

Как было сказано выше, имущество, нажитое супругами в браке, подлежит разделу согласно нормам действующего законодательства.

Недвижимость, приобретенная только за счет средств военной ипотеки, таковым не является, поэтому не подлежит разделу при разводе.

Исключением являются ситуации, когда для приобретения жилья были использованы не только средства Минобороны, но и средства из семейного бюджета. В данном случае ситуация доходит до разбирательства в судебном порядке. Супругам придётся подтверждать факт совместных расходов в документальном виде.

Сумма, которая предоставляется программой НИС, не всегда является достаточной для покупки жилья. По этой причине граждане вносят дополнительные денежные средства для совершения покупки.

Бывшая жена может отстоять свои права на жилплощадь по военной ипотеке только в двух ситуациях:

  • Если супруга вносила личные сбережения и была участником погашения задолженности по ипотечному кредиту.
  • Если для погашения задолженности использовался материнский капитал.

Внимание: закон о НИС не содержит данных о разделении приобретённой жилплощади между членами семьи. Следовательно, недвижимость может перейти жене или ребёнку только по наследству (в случае ухода из жизни военного, либо если он признан без вести пропавшим).

В случае развода супругов с детьми

Если после развода дети военнослужащего остаются с супругой и не имеют другого места для проживания, то выселить детей в такой ситуации не получится. Этот факт подтверждён судебной практикой. Бывшая жена имеет полное право проживать с ребёнком, поэтому она также неприкосновенна.

Пока ипотека не погашена полностью, разделить недвижимость или продать её не получится. Таким образом, мать и ребёнок на законном основании имеют право проживать в квартире, которая приобретена по военной ипотеке.

Военная ипотека для супругов военнослужащих

Для супруга военнослужащего программа по военной ипотеке не предусмотрена, однако есть возможность при желании участвовать в расходах на покупку жилья (добавлять свои сбережения).

Зачастую на покупку квартиры не хватает средств, выделенных государственной программой, поэтому для этих целей расходуются средства из общего бюджета семьи военнослужащего.

Чтобы права каждого супруга на жилые метры были чётко распределены, рекомендуется составить брачный договор, в котором зафиксировать все моменты до мелочей.

Как показывает судебная практика, второй супруг будет иметь право на долю недвижимости, которая приобреталась на средства из общего бюджета семьи. В таком случае необходимы документальные подтверждения этих расходов.

Если жилье продано

Если военнослужащий продал жилплощадь, купленную по военной ипотеке, то эти денежные средства считаются имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, полученные деньги от реализации должны делиться пополам.

Таким образом, супруга вправе требовать 50 % от суммы после продажи недвижимости.

Если в семье есть несовершеннолетние дети

При расторжении брака, в котором есть несовершеннолетние дети, военная ипотека может стать предметом имущественного спора, так как права детей охраняются СК РФ.

Если при разводе несовершеннолетний ребёнок остаётся с матерью и не имеет другой жилплощади, то выселить и тем более выписать его из квартиры никто не имеет права. Этот факт подтверждён судебной практикой.

Нельзя выселить и бывшую супругу, потому как она имеет право проживать со своим ребёнком. Однако разделить недвижимость или продать её будет невозможно, пока задолженность по кредиту не будет погашена полностью. Таким образом, жильё по военной ипотеке при разводе с детьми рассматривается не только как имущество, но и как место жительство детей, не достигших совершеннолетия.

Задолженность по коммунальным услугам

После развода долги не делятся. Если накопился долг за коммунальные услуги, то его должен погасить собственник жилплощади вне зависимости от того кто прописан и проживает в квартире.

Когда деление квартиры невозможно

Если жилая площадь куплена полностью за счёт предоставленных государством средств, то при разводе она не подлежит разделу ни с супругом, ни с детьми.

Как было сказано выше, льготная программа предоставляется только военнослужащим, следовательно, только они могут являться собственниками недвижимости, купленной по военной ипотеке.

У пары есть ребенок

Если дети остаются жить с родителем на жилплощади, которая была куплена по военной ипотеке, то второй супруг также имеет право претендовать на долю в квартире, однако получит в этом случае лишь третью часть.

Если же ребёнок остается с матерью, то они имеют право быть прописанными в квартире отца. Когда на жилплощади прописаны все члены семьи, каждому из них по закону полагается доля, поскольку все имеют право на часть имущества.

Важно: детям присуждается меньше, чем взрослым.

Военнослужащий увольняется

Если военнослужащий решил уволиться, то он обязан погасить задолженность самостоятельно.

При расторжении брака в этом случае квартира и сумма задолженности перед банком подлежит разделу.

Внимание: кредитно-финансовая организация в случае развода имеет право потребовать погашения кредита досрочно.

Квартира куплена с применением материнского капитала

Ранее считалось, что военный является единственным собственником жилья, приобретённого по военной ипотеке вне зависимости от применения средств материнского капитала.

На сегодня согласно судебной практике раздел имущества возможен. Случаи с использованием материнского капитала рассматриваются в общем порядке.

Судебная практика

Для разделения совместно нажитого имущества, включая жильё, купленное по военной ипотеке, заинтересованная сторона должна составить исковое требование и направить его в судебную инстанцию.

Чтобы наиболее чётко и тщательно изучить различные варианты раздела жилплощади, которая была куплена по военной ипотеке, необходимо учитывать следующие моменты из судебной практики:

  • Рассмотрение вопроса об имущественных правах может рассматриваться лишь в том случае, если кредит полностью погашен.
  • Если при покупке квартиры участвовали средства материнского капитала, то вторая сторона вправе направлять исковое заявление на раздел.
  • Если супруг вносил свои личные сбережения при покупке недвижимости, то к исковому требованию о разделе он обязан прикрепить соответствующие документальные подтверждения. Это могут быть платёжные банковские документы, квитанции, выписки по счёту или чеки. Чем больше будет предъявлено доказательств, тем больше вероятность выиграть дело.
  • Если супругами был подписан брачный контракт (часто банковские учреждения просят составить этот договор), то суд будет рассматривать дело на основании условий этого документа.
  • Иногда в качестве смягчающих обстоятельств выступает наличие детей, не достигших совершеннолетия, отсутствие иного жилья для проживания, количество совместно прожитых лет и подобные моменты.

Подводя итоги, отметим, что военная ипотека – это специальная государственная программа, целью которой является поддержка военнослужащих, вне зависимости от того состоят они в официальном браке или нет. По данной программе государство не только выделяет денежные средства на покупку недвижимости, но и серьёзно защищает права владельца этого жилья.

Не нашли ответ на свой вопрос в статье или есть дополнительный вопрос? Задайте его юристуна сайте и получите развернутую консультацию уже через 15 минут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vzapase_expert/voennaia-ipoteka-pri-razvode-5c2b9b3dd67b3300aacc06ef

Ипотека до брака – правила раздела имущества

Является ли ипотека совместно нажитым имуществом

Зачастую юристам задают актуальный вопрос о том, как будет разделена недвижимость в случае разводе, если квартира была куплена до брака, а ипотеку супруги выплачивали вместе.

Действительно, жилье всегда выступает объектом конфликта, в ходе которого каждый из супругов отстаивает свою точку зрения.

Если в случае с имуществом, которое было куплено в браке, все ясно, то в случае с ипотекой могут возникнуть спорные ситуации.

Оформление ипотечного кредита до брака

Когда ипотеку заключает один из супругов в индивидуальном порядке до начала брачных отношений, то согласно российскому закону, ипотечная недвижимость принадлежит самому заемщику.

Данные правила описаны в статье 36 Семейного Кодекса РФ.

Нажитое имущество до наступления брака относится к категории личного, поэтому квартира, оформленная в ипотеку, не подлежит делению между супругами в результате предстоящего развода.

Однако, данное правило имеет правовую справедливость, когда заемщик ещё до заключения брака стал являться полноправным владельцем такой недвижимости. Это говорит о том, что ипотека на тот момент была выплачена полностью. Если оплата взносов по жилищному кредиту производилась супругами из общего бюджета семьи, данный факт будет относить указанное жилье к совместно нажитому имуществу.

Иногда ипотеку оформляет человек до свадьбы на свое имя, а затем супруги оплачивают её вместе из семейного бюджета.

Даже в том случае, когда жена не работала в браке и оплата производилась лишь из заработка мужа, супруге все равно будет полагаться доля в ипотечной недвижимости.

Поэтому при бракоразводном процессе жена имеет право требовать часть имущества, либо денежное возмещение части взносов по ипотеке.

Как разделить ипотечную квартиру

Чтобы обойти ситуацию с несправедливым разделом имущества, купленного до брака, допускается оформить брачный договор. В этом документе супруги смогут выбрать договорной режим общей собственности, где будет указан порядок, предусматривающий раздел приобретенного в ипотеку жилья.

Важно! Брачный договор может заключаться до наступления брака, а также в период брачного союза (ст. 40 СК РФ).

Если супруг, будучи в незарегистрированном браке, оформил ипотеку на себя, можно при заключении брака попросить его признать имущество общим. При этом, желательно ссылаться на то, что до брачного союза жилье находилось в общей собственности. В этом случае важно заключить согласие с помощью услуг нотариуса.

Альтернативный вариант — подача иска в суд о признании залогового имущества совместной собственностью. Основаниями искового заявления будут выступать такие аргументы:

  • оплата ипотечных взносов вторым супругом в браке;
  • заемщиком были внесены ежемесячные платежи из общего бюджета;
  • в жилом объекте был выполнен ремонт, в том числе с заменой коммуникационных устройств и других предметов — все расходы были понесены из общего бюджета.

Все указанные детали являются доказательством участия второго супруга, который никак не относится к стороне по кредитному договору.

Покупка квартиры в новостройке

Граждане, знающие цены рынка недвижимости, понимают, что стоимость жилья в новостройках значительно ниже, чем вторичная недвижимость. Иногда причиной является незавершенность строительства самого объекта. Новый дом пока не введён в эксплуатацию. В данном случае решение при разводе найти сложнее, поскольку фактически у заемщика нет имущественного объекта для проживания.

Когда строение полностью готово к эксплуатации, заемщик должен оформить на него право собственности. На данные работы может потребоваться много времени и сил, а к этому периоду собственник жилья может узаконить брачные отношения. В такой ситуации недвижимое имущество в автоматическом порядке будет признана совместно нажитым, поэтому станет подлежать разделу.

Ситуацию с разделом подобного имущества нельзя отнести к справедливой, однако закон в собственных статьях никаких оговорок не оглашает. Следовательно, имущество подлежит разделу на две равные части.

Как можно защитить себя от потери имущества при разводе

У заемщика может быть оформлена ипотека, при этом он захочет в ближайшем будущем вступить в брачный союз, а до нынешнего момента несколько лет платит кредит самостоятельно. В такой ситуации рекомендуется заранее предпринять юридические меры, чтобы избежать дальнейшего раздела имущественной собственности.

Простой разговор между супругой/супругом о том, что квартира является личной собственностью — очень рискованный шаг. За время в браке все отношения между мужчиной и женщиной могут сильно разрушиться, в результате чего договоренности утратят свою силу. Поэтому необходимо придать указанной сделке юридическую силу с помощью услуг нотариуса. Требуется заключить брачный договор.

В брачном договоре следует указать такие важные детали:

  • какие объекты подлежат разделу по каждому из супругов;
  • прописать ранние договоренности между мужем и женой;
  • указать доли каждого из супругов.

Если документ будет составлен правильно с юридической точки зрения, то действие ст. 34 СК РФ будет бессильно в отношении совместно нажитого имущества супругов.

Важно! Брачный договор необходимо подкрепить к договору ипотеки. При бракоразводном процессе данный документ подлежит передаче в суд в качестве основного доказательства.

Это отличный способ избежать дальнейших судебных разбирательств, которые в итоге могут привести к лишению части личной собственности. По этой причине, если вы потратили много сил на приобретение жилья до брака и не хотите его потерять, рекомендуется заранее поработать над данным вопросом.

На сегодняшний день каждый человек может без проблем оформить брачный договор, решение которого не будет обжаловано. Исключением является случай, когда договор подписывают в принудительном порядке. Заключить брачный договор лучше до свадьбы, хотя это допускается сделать и позже. Главное, не откладывать этот вопрос.

Раздел имущества при гражданском браке

Гражданский брак нельзя отнести к форме семейных отношений. Важно учитывать такие правила:

  • Если сожители проживают вместе, но их брак не зарегистрирован официально, с юридической точки зрения, их нельзя назвать семьей. Между ними нет общих прав обязанностей и ответственности. Банки выдают согласие по ипотеке на сожителей только в тех случаях, когда один из них имеет достаточный официальный доход, чтобы оплачивать ипотеку в индивидуальном порядке.
  • Если один из сожителей является созаемщиком по ипотечному кредиту, право собственности на приобретаемый объект недвижимости распределен в одинаковых долях. При этом, взносы и ответственность могут быть указаны для каждого по отдельности. Другим способом обезопасить личные интересы нельзя. При расставании сожителей недвижимость не подлежит делению, а права на нее останутся за тем, на кого был оформлен договор ипотеки изначально.

Для того чтобы судебные инстанции признали официальное право за одним из сожителей на ипотечный имущественный объект, он обязан доказать документами осуществленные расходы, которые были понесены в результате оплаты договора по ипотечному кредиту. Например, заявитель может предоставить квитанцию, в которой будет указана сумма взноса, а также его фамилия.

Ипотечная квартира, оформленная до брака, является личным имуществом гражданина, поэтому не подлежит разделу. Однако, если в течение брачного союза ипотека выплачивалась из средств общего семейного бюджета, судебные органы могут рассмотреть часть квартиры, как совместную собственность. В результате имущество будет подлежать разделу между мужем и женой в пропорциональных долях.

Прежде всего, развод — это серьезная неприятность семейной жизни. Бракоразводный процесс, сопряженный с разделом совместно нажитого имущества, станет большой проблемой. Супруги могут попробовать решить споры, не доводя ситуацию до развода. Процедуры с разделом имущества являются длительными и неприятными.



Источник: https://ipotekyn.ru/esli-kvartira-kuplena-do-braka-a-ipoteka-vyplachivalas-v-brake/

Ипотека при разводе супругов: практические рекомендации

Является ли ипотека совместно нажитым имуществом

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон.

Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит.

Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

  • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
  • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
  • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор.

Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение.

В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются».

Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта.

Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком.

Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой – соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% – 1% от оставшегося долга).

Источник: https://razvodimsja.com/razdel-imushhestva/ipoteka/pri-razvode.html

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Является ли ипотека совместно нажитым имуществом

Супруг будет иметь право потребовать ½ от уплаченных платежей по ипотеке в период брака. Например, квартира стоила всего 2 млн рублей, из них 1 млн был выплачен до заключения брака, а остальные деньги в размере 1 млн рублей уже в период брака. Значит, супруг при разводе будет иметь право потребовать возместить ему 500 тысяч рублей.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Квартира будет совместным имуществом, если ДДУ и ипотека оформлены до брака?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, данную квартиру супругам в случае раздела их имущества придется делить поровну, так как имущество, приобретенное за счет совместных супружеских средств, является совместным имуществом супругов.

Кроме того, поскольку предметом сделки являлся объект долевого строительства, вне зависимости от даты заключения договора долевого участия и даты его регистрации право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникло у супругов в браке.

Таким образом, в случае мирного разрешения спора возможно составление брачного договора (контракта) у нотариуса, в соответствии с условиями которого супруги определят, кто является собственником данной квартиры и в каких долях. Если же они не достигнут согласия, то раздел спорной квартиры будет проводиться исключительно в судебном порядке, и квартиру поделят между супругами.

Как правило, суд осуществляет раздел имущества между супругами в равных долях (50% мужу и 50% жене), но в исключительных случаях может и отойти от принципа равенства сторон и присудить одному из супругов, например с учетом сумм платежей, произведенных до брака или с учетом интересов несовершеннолетних детей, долю большую или меньшую, чем второму супругу. Поэтому при недостижении согласия я бы рекомендовала обратить особое внимание на даты и суммы платежей, совершенных до заключения брака.

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Насколько надежны брачные договоры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Несмотря на то, что квартира была приобретена до брака, возникают риски притязаний на недвижимое имущество со стороны другого супруга.

Жилье куплено в ипотеку, и средства мужа или жены (в зависимости от ситуации) были направлены на погашение ипотеки. Скорее всего, вторая сторона сможет подтвердить свои расходы, и в этой ситуации есть следующий выход.

Нужно обратиться в суд и выплатить другому супругу средства в размере суммы, равной той, с помощью которой он помогал погасить кредит перед банком.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Квартира не будет являться совместно нажитым имуществом. Во-первых, ДДУ – документ, подтверждающий право требования, – заключен не в браке. Во-вторых, первоначальный взнос и, по всей видимости, часть платежей уплачивались только одним из супругов, и долговые обязательства несет только он.

Однако второй супруг вправе претендовать на возврат ему части средств, которые были направлены на погашение кредита с момента вступления в брак. Потому что эти средства считаются совместно нажитым имуществом. Но претендовать на квартиру, приобретенную до вступления в брак, второй супруг не может.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При разводе и разделе имущества в судебной практике встречаются следующие подходы:

  • супруг сможет претендовать на часть имущества, соразмерную выплаченной ипотеке;
  • супруг может претендовать на компенсацию денежного эквивалента, соразмерного выплаченной ипотеке;
  • в случае, если в суде будут предоставлены доказательства того, что между будущими супругами была достигнута договоренность о приобретении недвижимости, то в последующем можно рассчитывать на признание имущества общей совместной собственностью. Признать имущество совместным можно и в том случае, если в квартире был сделан ремонт.

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:

Если договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен гражданином до вступления в брак, то он и становится единоличным собственником квартиры. Получение ключей от квартиры и, соответственно, оформление права собственности на нее уже после заключения брака само по себе не является основанием для возникновения права общей собственности супругов на данную квартиру.

При этом в судебной практике встречаются случаи, когда при выплате ипотечного кредита в период брака из общих средств супругов за вторым супругом признается право на получение компенсации от супруга-собственника квартиры в размере ½ доли денежных средств, уплаченных в счет погашения кредита.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Если один из супругов купил квартиру в ипотеку до заключения официального брака, а далее они оплачивали кредит из совместного бюджета, то ситуация с разделом выглядит так.

Предположим, квартира стоила 5 млн рублей. 3 млн рублей супруг внес как первый взнос, 2 млн – взял в ипотеку. Далее заключил официальный брак и выплатил 1 млн рублей за время супружества.

Супруга имеет право на сумму, равную ½ от выплаченной супругом суммы, то есть на половину от 1 млн рублей – 500 тысяч.

Считаем в долях на квартиру: 500 тысяч – это 10% от стоимости квартиры, или 1/10 в долях.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Покупаю для сына дом – может ли его жена претендовать на долю?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_delit_kvartiru_esli_ipoteku_oformili_do_braka_a_platili_vmeste/7369

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.