Покупка недвижимости в залоге у банка

Покупка заложенной квартиры: дешево, но сердито

Покупка недвижимости в залоге у банка

22.07.2020 | 08:00 11145

Квартиру, отобранную банком у задолжавшего заемщика, можно купить с немалой выгодой. BN.ru выяснил, где и как можно приобрести заложенное имущество и какие «сюрпризы» могут ждать покупателя.

Понятие залога подробно расписано в главе 23 Гражданского кодекса РФ, этому посвящен огромный параграф № 3. Если простыми словами, заложенное имущество – это вещи (недвижимость, автомобили, техника) заемщика, которые становятся гарантией того, что человек выплатит долг банку или государству.

Распространенный пример: гражданин берет в банке заем на крупную сумму и указывает в договоре машину или квартиру в качестве залога. Либо оформляет ипотечный кредит – тогда залогом является сама приобретенная недвижимость.

Если по каким-либо причинам он не сможет погасить кредит, собственность придется продавать ему самому или отдать банку в счет долга. Имущество также могут описать и забрать приставы, если человек задолжал деньги государству (штрафы, налоги, алименты).

Согласно статье 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства превышает 5% от размера стоимости данного имущества.

Дешевле – только даром

Покупка заложенного имущества – это привлекательная перспектива для тех, кто ищет недвижимость подешевле или хочет вложить деньги. Подобные объекты почти всегда продают с дисконтом.

Откуда берется скидка? Нередко, пытаясь исправить ситуацию с задолженностью, владелец сам реализует квартиру. Это возможно, если еще не было суда и он не признан банкротом. Как правило, собственник торопится и потому отдает объект, не торгуясь, первому изъявившему желание. Скидка может составить 10–15% и больше.

В Сети можно встретить истории о покупке заложенных квартир на треть, а то и на половину дешевле рыночной стоимости. Но такие случаи крайне редки – тут уж либо реально звезды сошлись, либо покупатель проявил невероятную сноровку, а продавец –неслыханную щедрость.

«Если же мы говорим о квартирах, которые уже по решению суда отобраны у собственников, то они выставляются на 20–25% ниже рынка. Хотя по факту уходят на 10–15% дешевле», – говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. В этом случае залоговый объект продает кредитор – чаще всего банк.

«Заложенное имущество, находящееся на балансе банка, для него непрофильный актив, – разъясняет генеральный директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин.

– Иными словами, это кабала, когда банк платит за объект налоги, обеспечивает сохранность, вносит коммунальные платежи, вкладывается в рекламу и прочее.

Если банк будет продавать такое имущество по рыночной стоимости, он рискует влезть в еще большие траты, затянув со сроком реализации. В итоге кредитная организация вынуждена идти на дисконт».

Продажа с молотка

Если квартира не находится на балансе у кредитной организации и при этом должник дал согласие на ее продажу, то банк договаривается о реализации имущества во внесудебном порядке. Это происходит на аукционах.

Если же человек не хочет расставаться с жильем добровольно, то по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Это более длительный и сложный способ (подробности изложены в пункте 4 статьи 139 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»). Торги проходят только после окончания процесса, в котором суд по иску банка-кредитора постановил обратить взыскание на заложенное имущество.

Аукционы и торги проходят либо на собственных онлайн-площадках кредитных организаций, либо на специализированных интернет-платформах. Как правило, лот достается тому, кто даст лучшую цену. Если предложения были одинаковыми, то побеждает тот, кто откликнулся раньше других.

Бывает и так, что торги не состоялись, тогда они назначаются повторно. При этом цена объекта может быть снижена. Однако наиболее интересные лоты имеют немало претендентов на покупку, а потому могут и не подешеветь.

В случае если с молотка имущество продать не удается, оно переходит на баланс банка. Тогда объект реализуется по договору купли-продажи. Это довольно простая процедура.

Правила торга

Аукционных площадок, которые реализуют отобранные за долги квартиры, много. Обычно на официальных сайтах банков выставляются лоты со ссылками на такие площадки. Но можно и самостоятельно поискать их в интернете.

Чтобы купить квартиру на аукционе, надо зарегистрироваться онлайн через банк или организацию, проводящую аукцион. Это можно сделать с помощью электронного ключа (ЭЦП) – его стоимость составляет от 2500 руб. на три месяца.

Затем дождитесь даты проведения торгов и внесите задаток для подтверждения своей платежеспособности (его размер зависит от площадки реализации – 5–15% от стоимости квартиры). Внести необходимо и так называемый шаг – сумму, на которую можно повышать стоимость квартиры в торгах (в среднем 5%).

Наконец, следует онлайн или лично принять участие в торгах. В зависимости от площадки разнится время, которое дается на обдумывание (покупать / не покупать), – от десяти минут до часа. Регламент изначально прописывают организаторы аукциона.

Если за это время никто не сделает предложение лучше, значит, вы выигрываете торги по выбранному лоту. Ну а если удача улыбнется кому-то другому, то задаток вам вернут в течение месяца.

Подводные камни

Наивно полагать, что покупка заложенной квартиры обойдется без правовых сложностей. Сама карма такого жилья подразумевает долю нервотрепки. О какие же подводные камни может споткнуться покупатель?

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными – это один из ключевых рисков. Так бывает, когда организаторы или участники нарушают правила проведения аукциона и этим влияют на его результаты.

Поэтому перед началом торгов не мешает убедиться в том, что они санкционированы. Для этого нужно запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения аукциона.

Даже если всё прошло хорошо и покупка состоялась, то могут начаться проблемы с бывшим собственником жилья. Не забываем, что банк в сделке с аукционом выступает лишь посредником. Ключи от квартиры находятся только у жильца-должника, где он, а часто и члены его семьи прописаны. Более того – скорее всего, он там проживает и вряд ли горит желанием выселяться.

В итоге, прежде чем отметить новоселье, вам придется пройти ряд судебных процедур по выписке владельца из квартиры с последующим выселением. А это может обернуться довольно непростой историей.

По словам Елены Мищенко, наши суды очень лояльно относятся к обанкротившимся собственникам с детьми.

Нередко им позволяют проживать в квартире даже после того, как она уже продана и владельцем становится другой человек.

При покупке заложенной квартиры неприятным моментом могут также стать выходки коллекторов и иных лиц, которые не осведомлены о смене собственника. Всё-таки если человек задолжал банку, то, скорее всего, он должен и кому-то еще.

Кот в мешке

В случае когда вы приобретаете имущество с торгов, посмотреть его возможность есть – это организует менеджер лота. Как правило, адрес для просмотра или контакты для вопросов указаны в карточке объекта.

Однако если бывший владелец всё еще проживает в отобранной квартире, то это практически лишает вас возможности посмотреть объект перед покупкой.

Сложно представить, чтобы должник, которого насильно выселяют, встречал нового владельца хлебом-солью. В этом случае оценивать квартиру придется лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние парадной и дома.

Узнать, когда он был сдан и из чего сделан. Как вариант – поговорить с соседями.

Риск купить кота в мешке велик и в том случае, если вы находитесь в одном регионе, а имущество расположено и торги проводятся в другом.

«Практически всегда описания лотов – это сухая формулировка с перечислением основных технических характеристик, – делится Юрий Кочергин.

– Даже если есть фотографии, они не всегда четкие, подробности часто неуловимы, их можно обнаружить только воочию. Реальное состояние недвижимости по снимкам не проверить.

Если нет возможности лично посетить объект либо допустить к просмотру экспертов – я бы не рекомендовал участвовать в торгах».

Думайте сами, решайте сами

Проблемы с купленным заложенным имуществом могут возникнуть и позже. Так, в течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. Если суд удовлетворит его жалобу, то добросовестный покупатель будет обязан вернуть недвижимость.

Банк, конечно, возвратит покупателю потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда, важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки.

Торги – эффективный инструмент для приобретения имущества с хорошим дисконтом от рыночной стоимости в руках профессионала. Однако насколько высока маржинальность – настолько высоки и риски.

Вот почему мы рекомендуем прибегать к этому инструменту только после консультации юриста. Он проведет анализ документов и обстоятельств, в силу которых лот вышел на торги, а также даст заключение о целесообразности его покупки.

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения»:

– У банков практически всегда отсутствует отдел, занимающийся реализацией залогового имущества. К этому привлекают либо сотрудников другого профиля, либо внештатных специалистов, например, для недвижимости – риэлторов.

У всех есть связи по конкретным направлениям имущества, и если объект стоящий, он находит своего покупателя буквально за пару дней.

Поэтому шанс найти объявление с умопомрачительным предложением на просторах интернета, даже на официальном сайте банка, для рядового покупателя стремится к нулю.

Если вы намерены купить что-либо из залогового имущества банка, позвоните на горячую линию учреждения – там вам передадут контакты ответственного лица.

Этот специалист, в свою очередь, сбросит вам электронным письмом характеристики, фото и правоустанавливающие документы интересующих вас объектов либо произведет подборку имущества по вашим запросам, а также встретится с вами для демонстрации и проверки объекта (если это возможно). Договоры купли-продажи, как правило, заключают напрямую с банком, минуя посредников и агентов.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

– В нашей компании был такой случай. К нам обратилась женщина, которая приобрела квартиру во время судебного процесса по банкротству.

После того как он завершился, суд постановил: бывшей владелице и ее ребенку можно проживать на этой жилплощади еще три года после продажи! Клиентке сложно было с этим согласиться. Поэтому она пришла к нам с просьбой продать квартиру.

Уже новый собственник после сделки смог подать в суд на выселение на основе вновь открывшихся обстоятельств и решил вопрос в свою пользу.

Зоя Горохова    firestock.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/260141/

Как безопасно купить залоговую квартиру у банка

Покупка недвижимости в залоге у банка
Подробно о способах приобретения состоящей под залогом квартиры. Правила защиты от опасных «мелочей», индивидуально присущих каждому способу выкупа залогового жилья

Выгода приобретения квартиры под залогом

Квартиру, торгуемую банком-залогодержателем после ее конфискации у неплатежеспособного заемщика, возможно приобрести дешевле схожих рыночных предложений. И не только квартиру – в базах залоговой недвижимости, на публичных торгах и аукционах выставляется самая разная недвижимость, включая загородные коттеджи и садовые участки.

Залоговой недвижимостью являются объекты, приобретаемые на заемные деньги. К примеру, на ипотечный кредит – жилье, купленное по банковскому займу, может быть изъято у собственника кредитной организацией при отсутствии своевременных кредитных выплат (Гражданский кодекс, статья 348).

Поскольку банку-кредитору залоговая недвижимость как объект собственности не интересна, его задача обратить такое имущество в деньги.

Но реализация конфискованных квартир занимает иногда более года, что побуждает банковские организации снижать ценник выкупа.

Известно три варианта покупки залогового жилья у банка и каждый требует покупательской внимательности, поскольку полностью небезопасен.

Банковский аукцион залоговой недвижимости

Данный способ реализации жилья, выступающего кредитным залогом – основной. Продажа недвижимости в таком варианте происходит при добровольном согласии должника и во внесудебном порядке (закон за №102-ФЗ, ст.55). Число ипотечных заемщиков по России возрастает ежегодно, а значит такие аукционы будут все чаще проводится.

Процедура аукциона стандартна:

  • начальная стоимость лота устанавливается независимым оценщиком;
  • задаток участников составляет 5% от начальной цены;
  • побеждает лицо, назвавшее максимальную стоимость.

Проигравшим возвращается 5% задаток, а для победителя эта сумма вносится на счет покупки. Обычно первоначальная (оценочная) стоимость аукционной квартиры близка к рыночным ценам. Если же ее цена заметно ниже – существуют какие-то риски, которые участникам следует выяснить до торгов.

Отметим, что приобрести залоговую недвижимость с приличной скидкой в процессе аукциона практически невозможно. Банк заинтересован в достижении цены, сравнимой с предложениями вторичного рынка. В пылу аукционного азарта лот может даже оказаться дороже среднерыночных цен.

Помимо риска переплатить победители залогового аукциона нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами по купленному жилью – наличия в нем прописанных, которых невозможно или затруднительно снять с учета.

И тогда освобождение квартиры прошлыми жильцами займет много времени.

До подачи аукционной заявки следует выяснить в регистрирующем органе (ЕГРН, домовая книга) число прописанных в залоговой недвижимости и торговаться только по лотам, где прописанных нет.

Публичные торги залогового жилья

На них торгуются квартиры, принадлежащие кредитным неплательщикам, которые отказываются на добровольную продажу с аукциона. Такая недвижимость оказывается на публичных торгах после судебных разбирательств (закон за №102-ФЗ, ст.56 и закон за №229-ФЗ, гл.9). Ее продажа происходит на сайтах, принадлежащих кредитным организациям или на специализированных платформах.

Недвижимый конфискат с обращенным взысканием на заложенное имущество проходит сложные процедуры торгов, возможные только по решению суда в пользу искового обращения кредитного банка.

Процесс публичных торгов примерно схож с аукционом – жилье приобретет участник, предложивший наибольшую цену. Однако при несостоятельности первых торгов, к примеру, из-за малого числа участников (Гражданский кодекс, ст.

447 и 449), на вторых торгах недвижимость может быть выставлена по заниженной стоимости (обычно на 15%). Поэтому для выгодной покупки залоговой квартиры на публичных торгах нужно следить за выставляемыми лотами постоянно.

Основной риск публичных торгов – возможно признание их результата (договора купли-продажи) недействительным. Такое случается, например, при нарушениях правил торгов участниками или организаторами с целью влияния на результат.

До участия в торгах следует выяснить действительную законность продажи интересующего недвижимого лота, истребовав у организаторов документальные сведения (к примеру, копию судебного акта).

Второй момент – обязательно изучить положение, устанавливающее порядок торгов, на соответствие нормам Гражданского кодекса (ст.448).

Наконец, у бывшего собственника есть право оспаривания наложенного имущественного взыскания в трехлетний срок (Гражданский кодекс, ст.196).

При удовлетворении жалобы судом гражданин, приобретший квартиру на публичных торгах и являющийся добросовестным покупателем, будет обязан возвратить залоговую недвижимость прежнему владельцу.

Разумеется, затраченные им на покупку средства будут возвращены банком, но процедуры возврата займут время. Поэтому важно проверить факт конфискации по судебному решению, вступившему в силу и не оспариваемому прежним собственником.

«Подводным камнем» будет невозможность личного осмотра юридически конфискованного и реализуемого на торгах жилья до фактической покупки.

Услуга осмотра залогодержателями (любыми), тем более судебными приставами не предоставляются. Доступен лишь внешний осмотр – фасад дома, его подъезд.

Можно также выяснить данные о времени постройки жилья, о конструкционных материалах, пообщаться с жильцами.

Залоговые квартиры на онлайн-витрине банка

При неудачной реализации конфискованной недвижимости на торгах кредитные банки выкладывают данные по квартирам на собственных официальных сайтах. Обычно банками называется цена среднерыночного уровня. По каждому недвижимому конфискату банк гарантирует юридическую чистоту и полную прозрачность сделки.

Однако первостепенная цель банка – продать залоговую недвижимость максимально быстро, чтобы позволит организации закрыть долг с наименьшими убытками.

И если банку не удается сбыть квартиру по рыночным расценкам за определенный срок (как правило, до полутора месяцев), он будет стремиться реализовать такое имущество дешевле.

Ведь чем дольше нецелевой актив состоит на балансе кредитной организации, тем больше расходов потребует, а дохода не принесет. По некоторым недвижимым лотам банковских организаций скидки достигают половины изначальной стоимости и даже более.

Банки даже предлагают выгодные (с низкой процентной ставкой) кредиты либо бесплатный расчетный аккредитив покупателям, приобретающим недвижимость из их залоговых баз.

Приобретение квартиры из онлайн-витрины кредитной организации сопровождается минимальными рисками для покупателя. Но слепо доверять сведениям о прошлых владельцах жилья (его юридической истории), сообщаемых банком потенциальному покупателю, нельзя – данная организация не обязана информировать заинтересованных в покупке обо всех обстоятельствах по залоговой недвижимости.

Как и при публичных торгах, предлагаемые на банковских онлайн-витринах квартиры осмотреть лично заинтересованным покупателям невозможно. Приходится ориентироваться на данные, сообщаемые службой банка и на внешний осмотр жилого строения.

Покупка залогового жилья у заемщика

У собственника обремененной квартиры, ранее приобретенной на кредитованные банком средства, при затруднениях по ипотечным выплатам есть полное право самостоятельной реализации жилья и погашения оставшейся задолженности.

Банки не могут продавать залоговую недвижимость, являющуюся частной собственностью, т.е. не состоящую под наложенным имущественным взысканием по суду.

Но одобрение продажи банком-кредитором заемщику, намеренному продать объект залога для погашения долга, требуется всенепременно.

В закрытии долга перед банком заинтересованы оба – и кредитная организация, и заемщик.

Реализуя жилую недвижимость (объект залога) покупателю должник проводит сделку договором купли-продажи, рассчитывается с банком и получает подтвержденное заимодавцем документально снятие обременения.

Таким образом покупателю достается квартира, банку – деньги, а с прежнего собственника квартиры (получателя банковского займа) полностью снимаются обязательства по кредиту.

Преимуществом варианта приобретения ипотечного (залогового) жилья у заемщика непосредственно является полная доступность квартиры для осмотра и технического анализа приглашенными специалистами, т.е.

для взвешенной покупки. Кроме того, заемщик определенно заинтересован в скорой продаже, чтобы получить денежную сумму на покрытие кредитной задолженности, а значит он согласится несколько снизить цену.

С другой стороны, перерегистрация права собственности на недвижимость покупателем допустима лишь после погашения банковского долга продавцом (заемщиком ипотеки), иначе обременения банк не снимет и Росреестр регистрацию не произведет.

Но должник, выплатив сумму задолженности банку, может отказаться от передачи квартиры покупателю.

Тогда у последнего возникнут длительные затруднения с возвратом средств (банк добровольно не обязан их отдавать третьему лицу) и с переоформлением перехода права собственности.

В результате потенциально выгодная покупка жилья может обернутся продолжительной судебной тяжбой, на протяжении которой покупатель не сможет пользоваться средствами, затраченными на покупку залоговой квартиры.

Чтобы обезопасить себя при приобретении обремененной недвижимости, покупателю следует настаивать на заключении трехсторонней сделки между продавцом, покупателем и залогодержателем (банковской организацией).

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/kak-bezopasno-kupit-zalogovuiu-kvartiru-u-banka-5c066f799190490428e08cce

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Покупка недвижимости в залоге у банка

» Купля-продажа квартиры » Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

7 093 просмотров

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки
Меньше стоимостьПлохое состояние
Повышенная надежностьВысокий риск
Можно купить жилье в кредитБолее сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

Специалисты рекомендуют еще до начала торгов изучить предложения на рынке и определить предельно возможную цену, выше которой покупать квартиру именно на торгах уже не имеет смысла – проще напрямую у собственника приобрести другое аналогичное жилье.

  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица.

Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно.

Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).

  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.

  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.

  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Покупка квартиры, которая находится в собственности банка – процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что и как лучше делать, на какие важные моменты обращать внимание и так далее. Они же могут сопровождать сделку, выполняя вместо клиента значительную часть действий. Как доказывает практика, это существенно повышает надежность покупки и исключает любые варианты мошенничества.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-zalogovoj-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-u-banka/

Недвижимость под залогом

Покупка недвижимости в залоге у банка

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Семен Лиходеев/ТАСС

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.

На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств.

«Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

«Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета.

Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.

«Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

«Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%.

Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат.

«Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость.

А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс.

Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки.

«Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать.

Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример.

Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия.

Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

«Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители.

Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан.

Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности.

«Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается.

Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку.

«В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру.

В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности.

Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки.

Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека.

«А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он.

«Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.

Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости.

«Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b9768a99a79474c9c7deade

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.