Покупка доли в строящемся торговом центре

Покупаем у дольщика

Покупка доли в строящемся торговом центре

Выбираете что купить: новое жилье от застройщика или «вторичку», сравниваете цены, думаете о преимуществах? Есть третий вариант: можно взять квартиру у дольщика. В чем плюсы?

Слово «дольщики» в нашей стране приобрело негативный оттенок: у многих оно ассоциируется с «долгостроем», «обманутыми дольщиками», «неблагонадежными застройщиками». Все мы помним сложный период – когда люди, купившие объекты долевого строительства, оставались ни с чем. Именно их и называли «обманутыми дольщиками». Но сейчас речь не о них.

Дольщик, с юридической точки зрения – это один (любой) из инвесторов долевого строительства. То есть, человек, который купил квартиру в доме на ранней стадии стройки, подписав с компанией-застройщиком Договор участия в долевом строительстве.Объектом Договора выступает выделенная в строящемся объекте доля определенной площади (скажем, двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м, на 5 этаже здания, вторая по счету на площадке). Также в Договоре в обязательном порядке указывается адрес строящегося здания и срок завершения строительства.

На рынке сейчас большой объем предложений от дольщиков, которые приобрели у застройщика квартиру – то есть, долю, права на квадратные метры в строящемся жилье, – и еще до момента ввода этого объекта в эксплуатацию решили свою долю продать. В чем плюсы такой сделки для продавца-дольщика и покупателя?

«При покупке новостройки на начальном этапе, «на уровне котлована», стоимость значительно ниже. По мере увеличения этажности цена медленно, но верно растет. Продавая долю через какое-то время, дольщик может получить выгодную разницу от цены покупки к цене продажи.

Покупатель из большого разнообразия предложений может выбрать вариант срочной продажи, со стоимостью ниже рыночной – это выгода для покупателя, – поясняет Лилия ГАДИЕВА, первый заместитель генерального директора компании «Этажи».

– Не все знают, что в одном и том же доме можно взять жилье одинаковой планировки и площади с разницей в несколько тысяч рублей».

Кто и почему продает

Первая категория продавцов-дольщиков – инвесторы. Человек изначально покупал, чтобы затем продать и заработать на этом, понимая, что стоимость квартиры (доли) будет расти «вместе с этажами»: чем ближе стройка к завершению, а дом к вводу – тем выше цена квадрата.

Вторая категория – крупные и мелкие подрядчики, с которыми компания-застройщик рассчитывается за работу квадратными метрами, т.е., организации, юрлица. Такая схема расчета удобна и для застройщика, и для подрядчика, но у фирмы-подрядчика возникает необходимость быстро продать доли, чтобы вернуть свои активы.

Третья категория – люди, которые приобретали для себя. Человек рассматривал новостройку как собственное будущее жилье, но по каким-то причинам передумал: решил купить побольше, отказывается от покупки в силу изменения семейных обстоятельств, переезжает в другой город и т.д.

У всех категорий дольщиков – инвесторов, подрядчиков и просто физических лиц – есть потребность продать свою долю быстро и, конечно, выгодно. Проще всего представить свои объекты и оперативно найти покупателя в крупной риэлторской компании.

Плюсы покупки у застройщиков: компания-застройщик всегда в выигрыше, поскольку клиенты ее уже знают, доверяют бренду, видят большой объем рекламы – вероятность, что потенциальный покупатель придет к застройщику, выше.

Кроме того, серьезные застройщики работают с не менее надежными и крупными риэлторскими компаниями (у «Этажей», например, более 50 договоров о партнерстве с застройщиками), и риэлторы предлагают покупателю, в первую очередь, новостройки именно от застройщиков.

Плюсы покупки у продавцов-дольщиков: цена. Бывает, что стоимость жилья у дольщиков несколько ниже и можно выиграть до 10-15%. Эти предложения интересны, а потому тоже находят своего покупателя, в том числе – с участием агентств недвижимости.

«Иногда покупатель обращается к нам с конкретным запросом: хочу именно такую квартиру на таком-то этаже именно в этом строящемся доме. Как правило, это самые «ходовые» этажи, от 3-го до 7-го, их разбирают раньше всего. И если у застройщика они уже распроданы – выход один: специалисты предлагают варианты от собственников доли.

Как правило, нужный вариант находится, поскольку дольщики обращаются к нам активно, зная, что специалисты по недвижимости помогут продать долю оперативно», – рассказывает Лилия ГАДИЕВА.

Какие есть риски

Еще одно преимущество обращения в крупную риэлторскую компанию – сделка для покупателя становится безопасной.

«Наша компания обеспечивает клиенту правовую поддержку, полный проверенный пакет документов, правомочность продавца-дольщика, поскольку наш Юридический департамент тщательно проверяет каждую сделку и все документы на объекты. Покупатель, обратившись к нам, не потеряет квартиру и свои средства», – уверяет Лилия ГАДИЕВА.

При подготовке и проведении сделки:

  • Покупатель заключает с продавцом-дольщиком Договор переуступки – «Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома». Главное здесь – согласовать каждый Договор переуступки с застройщиком. Покупая долю, вы должны быть уверены, что дольщик-продавец произвел с застройщиком полный расчет (например, по рассрочке), и что застройщик согласовывает переуступку продаваемой доли другому лицу, становящемуся участником долевого строительства. Важно, чтобы покупателю доли не пришлось в будущем рассчитываться по долгам первого дольщика.
  • Вторая традиционно рисковая ситуация – продажа по доверенности. Специалисты уделяют особое внимание изучению доверенности: смотрят – все ли полномочия по переуступке доли в данном объекте в ней прописаны, не отозвана ли она и т.д.

Важно помнить: все сделки по отчуждению недвижимости с представителем собственника возможны только на основании нотариальной доверенности.

  • Чтобы проверить, не находится ли строящийся дом или права на выбранную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Еще один важный момент – соблюдение сроков и графика строительства самой компанией-застройщиком. К счастью, наш регион в этом плане благополучен, объектов, где затягиваются сроки ввода, не так много. Но и этот пункт риэлторы и юристы тщательно контролируют.
  • Если квартира первым дольщиком приобреталась с помощью ипотеки, необходимо выяснить – заявлялся ли материнский (семейный) капитал в счет гашения кредита. Если да, то надо быть осторожным: бывает, что таким образом его пытаются обналичить, что запрещено законом. Либо продавец по неосторожности нарушает установленный порядок: не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, продает свою долю. Тогда сделка может быть расторгнута, так как в отношении этой квартиры не выполнено обязательство: детям не выделена доля в квартире. По закону нужно дождаться ввода объекта, выделить долю и только затем, с разрешения органов опеки, продать квартиру. Все эти моменты специалисты всегда проверяют.

Как совершить покупку доли

«Когда покупатель обращается за новой квартирой к застройщику – он примерно представляет себе, как выглядит процедура: основные моменты – заключить Договор долевого участия и сдать его на регистрацию в Росреестр.

Если же речь заходит о переуступке доли – кому-то кажется, что это сложно, непонятно и долго.

На самом деле, поскольку наши специалисты занимаются такими сделками давно, постоянно обучаются, и это направление в компании активно развивается – работа с договорами переуступки большого труда для них не составляет», – говорит Лилия Равильевна.

1 этап – выбор квартиры. Индивидуальный риэлтор рассмотрит с вами все имеющиеся предложения, подберет несколько наиболее подходящих объектов. Из новостроек, в первую очередь, предложит квартиры от застройщика. Если же у покупателя особенные предпочтения, и у застройщика нужных квартир нет – ищем квартиру от дольщика.

2 этап – согласование сделки с застройщиком. Уточняем, произведен ли с застройщиком полный расчет дольщика по данному объекту, нет ли у застройщика претензий к дольщику – неоплаченных счетов, невыполненных обязательств.

3 этап – подготовка Договора переуступки. Важно: если Договор долевого участия дольщика-продавца в Росреестре не зарегистрирован – сделка по переуступке не производится, т.к. она не будет иметь юридической силы.

4 этап – подписание Договора переуступки всеми сторонами сделки и расчет.

Сделка по переуступке является трехсторонней: участвуют первый дольщик-продавец (переуступающий свои права), второй дольщик-покупатель (которому переуступают права) и застройщик.

Подписанный Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. В день подписания Договора, как правило, происходит расчет между продавцом и покупателем.

5 этап – покупатель получает в Росреестре зарегистрированный Договор переуступки прав по Договору долевого участия. После этого покупатель доли вносится в реестр застройщика как основной дольщик. В дальнейшем, когда будет подписываться акт передачи и ввода в эксплуатацию данного дома, в документах будет указан уже покупатель, ставший дольщиком.

«Кроме того, когда дом будет вводиться в эксплуатацию – покупателю (новому владельцу доли) потребуется подготовить еще один пакет документов, в который, помимо Договоров долевого участия и переуступки доли, будет входить дополнительная техническая документация. Здесь мы также готовы помочь нашим клиентам со сбором. Специалисты Юридического департамента помогут собрать и сдать все требующиеся документы для оформления права собственности на квартиру», – говорит Лилия ГАДИЕВА.

Сроки

«От обращения покупателя в нашу компанию до сдачи готового Договора переуступки в Росреестр проходит, в среднем, две недели, хотя были примеры, когда мы проходили все и за три дня. Плюс 12 дней – регистрация нового Договора в Росреестре.

Если с участием заемных средств – чуть меньше: с ипотекой на жилые помещения – до 5-ти рабочих дней, с ипотекой на нежилые помещения и земельные участки – до 10-ти рабочих дней, – уточняет Лилия ГАДИЕВА.

– Таким образом, за месяц вы получаете зарегистрированный Договор и становитесь полноправным дольщиком строительства вашей новой квартиры. Все индивидуально, в зависимости от условий конкретного дольщика-продавца и покупателя».

Ипотека при покупке у дольщика

Круг программ при такой сделке немного сужается: некоторые программы банков действуют только при приобретении от юрлица, застройщика или подрядчика. Там же, где приобретение от дольщика возможно, средняя ставка по ипотеке будет выше, но незначительно.

«Скажем, если вы приобретаете новостройку от юрлица – процентная ставка может быть 10,5-12,85%.

Если же покупаете квартиру от дольщика, при первоначальном взносе 20% ставка может быть 11,75%, а с учетом льготы для клиентов компании «Этажи» – 11,25%* (она действует вне зависимости от продавца или типа договора), – рассчитывает Татьяна РЕШЕТНИКОВА, заместитель начальника Отдела ипотечного брокериджа компании «Этажи». – Есть нюанс: если по ипотеке приобретается квартира напрямую от юрлица – страховка титула не возникает. Если же долю продает дольщик-физлицо – появляется обязательное страхование титула. Сумма составит до 0,4% от суммы кредита в год (но не более трех лет), в зависимости от страховой компании и прочих условий. Также стоит отметить: после ввода дома в эксплуатацию возможно произвести рефинансирование ипотечного кредита и, таким образом, уменьшить ежемесячный платеж».

Наш город развивается и активно строится, на рынок выходят новые проекты. Число предложений продаж в строящихся объектах от дольщиков растет.

«Увеличились одновременно и спрос, и предложение. А значит, и специалисты по недвижимости обращают на этот сегмент рынка более пристальное внимание: мы готовы помогать и продавцам, и покупателям,– улыбается Лилия ГАДИЕВА. – На сегодня у нас множество самых разных предложений.

Для конечного покупателя, по большому счету, не принципиально, у кого он купит квартиру – у дольщика, застройщика или подрядчика. Главное – найти самый лучший, оптимальный по цене, расположению и качеству вариант. Ну а наша задача – обеспечить выбор.

Если клиент приходит за новостройкой – он в любом случае найдет в нашей обширной базе то, что видел в своих мечтах!»

Собираем и сдаем документы по «Молодой семье»Для тех, кто еще не успел подать документы на участие в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» и собирается это сделать – в субботу, 29 марта, пройдет семинар, где можно узнать о программе в целом и получить индивидуальную консультацию по своей ситуации. Ждем Вас по адресу: ул. Ленина, 38/1, 2-й этаж. Начало в 14.00.Приглашаем на мероприятие также участников других соцпрограмм («Бюджетники», «Военная ипотека» и пр.) – по всем интересующим вопросам можно будет получить индивидуальную консультацию заместителя директора по социальным программам компании «Этажи» Алевтины ПЛОТНИКОВОЙ. Здесь же будут действовать юристы и ипотечные брокеры, которые помогут выбрать квартиру по условиям конкретной программы и проработать все нюансы по сделке. Кроме того, компания возобновила услугу «Сбор документов», облегчающую формирование нужного пакета: вы сможете оставить заявку специалисту непосредственно в день семинара.16+

*ВТБ24 (ЗАО) (ген.лицензия ЦБ РФ №1623).

Источник: http://kvobzor.ru/article/i1147

Как купить или продать долю в бизнесе: процедуры, подводные камни и нюансы

Покупка доли в строящемся торговом центре

Продажа и покупка доли в бизнесе — важный шаг для любой из сторон сделки и одновременно поле конфликта интересов.

Владелец компании хочет продать активы по выгодной цене, а потенциальный покупатель желает не только купить часть прибыльного бизнеса, но и не заплатить лишнего.

Как проводить такие сделки правильно нам рассказал старший юрист адвокатского бюро REVERA Дмитрий Зикрацкий.

Разница между продажей доли в компании и самого бизнеса

Бизнес-среда на рынке стройматериалов или штор индивидуальна и живет по своим собственным законам. Однако в юридической плоскости все организации и их доли продаются по определенным правилам.

С юридической точки зрения приобретается не бизнес как таковой, то есть завод, магазин, или СТО, а компания.

В зависимости от вида компании (ООО, ЗАО или унитарное предприятие), приобретается либо доля в ООО, акции в ЗАО, либо имущественный комплекс в унитарном предприятии.

В большинстве случаев, за исключением унитарных предприятий, можно стать как единственным собственником бизнеса, так и частичным: приобрести долю или акции.

В таком случае собственник доли имеет право на дивиденды и право на управление в компании путем ания на общем собрании акционеров. По общему правилу, доля в прибыли и количество на общем собрании соответствуют размеру участия в компании.

Например, участник с долей в 30% в уставном фонде ООО (собственник 30% акций ЗАО) будет иметь право на 30% от общей суммы дивидендов и обладать 30% на общем собрании. Однако акционеры в уставе компании могут предусмотреть иное распределение на общем собрании и иной порядок получения прибыли.

Так, законодательно не запрещено, чтобы, например, акционер с долей в 1 % получал 99% прибыли и имел 99% на общем собрании. Однако решение о непропорциональном распределении прибыли и изначально должно быть принято единогласно всеми акционерами.

При продаже доли в ООО необходимо будет заплатить государственную пошлину за регистрацию изменений в учредительные документы в размере 2 базовых величин.

При продаже акций оплачиваются расходы на заверение сделки профессиональным участником рынка ценных бумаг.

Тарифы устанавливаются самими профессиональным участниками рынка ценных бумаг и могут быть как в фиксированной форме, так и в виде процентов от стоимости сделки.

Подготовительная работа

Подготовка компании к продаже какой-либо доли или к полной продаже не имеет серьезных отличий. Есть только некоторые особенности, исходя из форм собственности в бизнесе.

С юридической точки зрения необходимо осуществить процедуры, направленные на снятие всех ограничений для продажи бизнеса.

Во-первых, доля в ООО может быть продана только в случае ее оплаты, то есть полного формирования данным участником уставного фонда.

Во-вторых, в случае, если доля была приобретена или компания образована в период брака и собственником не заключен брачный договор – требуется согласие второй половины на отчуждение доли, объясняет Дмитрий Зикрацкий.

В-третьих, в случае, если в ООО, ЗАО несколько собственников, то перед продажей своей доли собственник должен предложить другим собственникам выкупить эту долю по цене и условиям, на которых собственник собирается реализовать ее. Также сама компания вправе выкупить долю на баланс.

С точки зрения бизнеса – очень желательно сделать аудит и юридическую проверку основных документов. Это позволит снизить риски отказа покупателя от сделки в связи с выявленными ошибками или избежать попыток снизить цену.

Процедура продажи доли в бизнесе

Исходя из формы собственности, отличаются механизмы продажи и покупки акций или долей в компании.

В ООО продается доля. Договор купли-продажи доли может быть заключен в простой письменной форме, если Устав либо соглашение сторон не предусматривает нотариальной формы. Продажа акций в ЗАО требует дополнительной регистрации договора у профессионального участника по ценным бумагам.

Индивидуальный предприниматель не вправе продать свой бизнес как юридическое лицо. Индивидуальный предприниматель вправе только продать активы, уступить права на обязательства, переоформить права на объекты интеллектуальной собственности.

Какие типичные ошибки совершают собственники бизнеса и потенциальные покупатели?

Самая типичная ошибка – это не подготовка бизнеса к продаже.

В случае, если при анализе бизнеса потенциальный покупатель не увидит все необходимые документы, не сможет оперативно получить необходимую финансовую и бухгалтерскую информацию либо получит эту информацию в неудобно воспринимаемой форме, как, к примеру, распечатка из бухгалтерской программы, то это может существенно испортить впечатление.

Вторая ошибка – это сокрытие фактов. Стоит проанализировать любые негативные факты. Ими могут быть просрочки в уплате налогов, судебные споры, наложенные взыскания. Нужно заранее подготовить комментарии в отношении каждого из таких фактов.

Юридические ошибки, которые совершают продавцы – это отсутствие механизмов защиты в случае неисполнения обязательств покупателем. В договоре можно предусмотреть отсрочку перехода права собственности на долю до ее полной продажи, расторжения договора, либо заключить такие дополнительные обеспечивающие договора, как залог имущества покупателя, гарантии и поручительство третьих лиц.

Если говорить о покупателях, то они часто либо не проверяют историю компании, либо делают это поверхностно. Также многие не пользуются такой возможностью, как внесение в договор оговорок продавцов в отношении существующего бизнеса, позволяющих в будущем снизить цену на приобретаемый бизнес либо отказаться от сделки в случае выявления в последующем каких-либо проблем с компанией.

Как выбрать бизнес для инвестирования?

В этом вопросе нужно понимать, что у каждого предпринимателя свои критерии, но основная цель бизнеса – извлечение прибыли. Поэтому целесообразно покупать долю в перспективном и прибыльном бизнесе.

Важный момент – дата регистрации фирмы. Чем старше компания, тем больше шансов, что в период своей деятельности она совершила какие-то ошибки, за которые в дальнейшем могут быть наложены штрафные санкции. Кроме того, нужно понимать, что приобретение даже части компании – это риск, связанный с деятельностью фирмы в прошлом.

Всегда необходимо оценить, в чем основная ценность компании и возможно ли приобрести эту ценность без приобретения компании. Если речь идет о крупном новостном портале, то самыми ценными активами будут права на доменное имя, товарный знак, контент.

В случае с СТО самым важным будет право аренды на помещение, если говорить о заводе — права на земельный участок, основные средства, лицензии. В ИТ-компании такими правами будут права на производимое программное обеспечение и договоры с ключевыми сотрудниками.

Словом, зачастую можно купить основную ценность компании, не покупая саму компанию, –отмечает эксперт.

В каких же случаях стоит покупать именно компанию?

  • она обременена земельными участками;
  • с ней заключен инвестиционный договор или крупный контракт, который нельзя «перевести» на другую компанию;
  • компания имеет лицензии, которые сложно или невозможно получить;
  • в компании идеально отлажены бизнес-процессы;
  • основная ценность – сотрудники;
  • затраты на приобретение «основной ценности» высоки либо неотделимы от приобретения самой компании.

Время — деньги

Однозначно сказать, сколько по времени может занять подготовка и оформление сделки купли-продажи доли в бизнесе, сложно. Все зависит от глубины проверки: если ее нет вообще, то все можно оформить за пару дней.

Если говорить на примере ООО, то понадобится уведомить других участников о намерении продать долю, получить их отказ от преимущественного права приобретения доли, созвать и провести общее собрании участников, где они откажутся от приобретения доли самой компанией.

Затем заключить договор купли-продажи, уведомить компанию о приобретении доли, созвать и провести новое общее собрание участников, на котором утвердить изменения в Устав, подготовить заявление на регистрацию таких изменений и зарегистрировать их в исполкоме, – объясняет адвокат.

Что делать, если вы купили долю в проблемной компании?

Для начала необходимо проанализировать договор купли-продажи доли и выяснить, внесены ли туда основания для снижения цены либо отказа от договора в такой ситуации.

Также покупателю необходимо проанализировать причины возникновения финансовых проблем в компании, чтобы понять, связаны ли эти проблемы с достоверностью информации о компании.

В случае, если выяснится, что данные проблемы существовали и ранее, но были «спрятаны» за фиктивными цифрами в бухгалтерских и финансовых отчетах, существует возможность попытаться обжаловать данную сделку в суде, руководствуясь статьей 180 Гражданского кодекса Республики Беларусь, которая предусматривает такое основание для признания сделки недействительной как «совершенная под влиянием обмана».

Необходимо учитывать, что каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Именно покупателю придется доказать, что продавец намеревался обмануть его, – рассказывает Дмитрий Зикрацкий.

**********

Ответственность и серьезное отношение к делу – это необходимые условия при продаже и покупке долей в бизнесе. Не лишним также будет обращение к грамотному юристу, который поможет составить все документы, которые по-настоящему защитят вас и сделают процедуру честной и прозрачной.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d5d31c1f73d9d00adeb84f0/kak-kupit-ili-prodat-doliu-v-biznese-procedury-podvodnye-kamni-i-niuansy-5f6caa0507e34425cd55a720

Как купить новостройку в долях – Рынок жилья

Покупка доли в строящемся торговом центре

12.03.2015 | 09:30 23655

Порядка 10% всех квартир в строящихся домах покупают вскладчину: договор оформляется на несколько человек. Каковы особенности таких сделок и для чего вообще нужно приобретать новостройки в долях?

Покупка строящегося жилья в долях – это, пожалуй, самый разумный способ приобретения строящейся недвижимости для супругов, которые состоят в гражданском браке. Кроме того, оформлять долевую собственность стоит, если вы приобретаете жилье своим детям.

Каждому – по заслугам

Чаще всего новостройки в долях покупают семейные пары, которые не оформляли официального брака. Логика их действий вполне понятна: если заключать договор долевого участия (ДДУ), к примеру, на гражданского мужа, то и право собственности будет оформлено на него.

Соответственно, в случае разрыва отношений квартира достанется супругу. Конечно, если гражданский брак дал трещину, можно попытаться претендовать на жилье: обратиться в суд и попробовать доказать, что квартира приобреталась вскладчину.

Однако толку от таких действий, скорее всего, не будет. Ведь в подавляющем большинстве случаев плательщиком по договору выступает тот, на кого этот документ оформлен.

У супругов, живущих в гражданском браке, с юридической точки зрения нет совместного имущества: нормы Семейного кодекса о его разделе в случае развода неприменимы к неофициальным отношениям.

Если квартира была приобретена официальными супругами, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом

Как рассказали БН в юридическом отделе компании Setl City, в некоторых случаях новостройки в долях покупают супруги, заключившие брачный контракт, по условиям которого имущество принадлежит тому, кто за него платил.

То есть если муж оплачивает, скажем, 80% стоимости будущей квартиры, а жена – лишь 20%, жилье оформляется в соответствующих долях.

При отсутствии брачного контракта официальным супругам покупать новостройку в долях нет смысла: если квартира была приобретена в период супружества, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом.

Соответственно, при разводе оба супруга будут иметь на нее равные права – даже если покупку полностью оплачивал кто-то один.

Брачный договор: щит и мечБрачный договор позволяет сохранить за собой имущество, которое супруги считают личной собственностью. При составлении брачного договора стороны могут >>Другая ситуация: родители покупают жилье «впрок» – например для своих детей.

Полностью оформлять квартиру на свое чадо – как минимум неблагоразумно. Ведь сразу после 18 лет он сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – решит продать квартиру или, скажем, подарить. С юридической точки зрения он сможет сделать это без согласия родителей.

В ряде случаев закон требует оформлять именно долевую покупку новостройки: к примеру, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала.

В законе 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей.

Оформляем правильно

В целом, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, в совместную собственность покупают порядка 10% квартир в новостройках. «В подавляющем большинстве случаев квартиры приобретаются на двоих, в равных долях. Но у нас бывает три и даже пять дольщиков на одну квартиру.

Никаких ограничений по распределению долей нет, люди оформляют их по собственному усмотрению. Как вариант, на одного человека можно оформить 70% помещения, а на остальных трех – по 10%», – пояснила она. При заключении ДДУ в нем указываются все покупатели, а также размер их долей.

По словам директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, каждый участник долевой собственности получает отдельный экземпляр договора. Оплата чаще всего вносится каждым из покупателей, который оплачивает свою долю. Гораздо реже платит один человек, но в платежном документе фигурируют все участники сделки.

Как отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков, процесс покупки новостройки в общую долевую собственность обычно не вызывает каких-либо юридических проблем – у многих застройщиков даже имеется специальная форма договора для подобных случаев.

Право общей долевой собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации: Росреестр оформит свидетельство о праве, в котором будут указаны приобретенные доли.

Кооперативный вариант

Особенности существуют при долевой покупке новостроек, реализуемых через механизм ЖСК. Проблема в том, что в действующем законодательстве нет внятного механизма совместного оформления долей пайщика. «Право собственности на квартиру приобретает член жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос.

Но согласно Жилищному кодексу РФ количество членов ЖСК не должно превышать количества жилых помещений в строящемся доме», – уточняет руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова.

По ее словам, законодательство вообще не предусматривает порядка оформления общей долевой собственности на квартиру несколькими гражданами, если лишь один из них является членом ЖСК.

С другой стороны, Жилищный кодекс допускает принадлежность пая нескольким лицам.

«Оформление права общей долевой собственности на квартиру будет зависеть от наличия соответствующего соглашения между членом ЖСК и будущими сособственниками – гражданами, которые имеют право на часть пая.

В этом соглашении должно быть прописано их право вносить деньги в счет оплаты пая, а также возможность получения доли в праве собственности на квартиру после завершения строительства дома», – пояснила Евгения Петрова. Как правило, указанные положения включаются в договор о порядке выплаты паевого взноса, заключаемый между ЖСК и гражданами.

Схема покупки доли в новостройке через ЖСК сложнее: количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся доме

Некоторые компании, работающие по механизму ЖСК, прописывают в договоре несколько покупателей, именуя их солидарным пайщиком. «Закон не запрещает использовать данное понятие: в договоре прописан солидарный пайщик, то есть фактически несколько физических лиц.

Не стоит забывать и о том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ к жилым помещениям относится как сама квартира, так и ее комнаты.

Следовательно, превысить допустимое законодательством о кооперативах число пайщиков можно разве что в том случае, если, к примеру, однокомнатную квартиру покупают сразу три человека», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Долевые нюансы

Купить долю в новостройке не получится с помощью ипотеки: ни одна из известных БН программ жилищного кредитования не предполагает возможность выдачи займа на покупку доли даже в готовом жилье, а уж тем более – на первичном рынке.

Приобретая новостройку в долях надо помнить, что продать это жилье в дальнейшем будет проблематично.

«Реализация доли в квартире является непростой сделкой, часто приводящей к конфликтным ситуациям между сособственниками», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН» Александр Власенко.

К примеру, если после завершения строительства один из собственников решит продать свою долю, то прежде всего он должен предложить выкупить ее другим владельцам – они имеют преимущественное право покупки.

Долю в новостройке можно перепродать по договору цессии, но только если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим.

Покупка новостройки в долях – это в первую очередь отличный способ закрепить имущественный паритет в браке. Если каждый платит за жилье свои «кровные», будет меньше поводов для конфликтов при разводе. А у того, кто не участвовал в покупке, не будет правовых оснований поживиться за чужой счет.

Сергей Бардин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/214771/

Нюансы покупки нежилых помещений в новостройках от застройщика

Покупка доли в строящемся торговом центре

Нежилые помещения, расположенные в новостройках и выставленные на продажу от застройщика – это привлекательный объект для вложения средств. Они могут значительно вырасти в цене после сдачи дома. Как минимум, только этот фактор показывает, что на такое имущество стоит обращать внимание.

Однако приобретение недвижимости напрямую от застройщика связана с определёнными рисками, которые надо учитывать. Существует опасность потерять все средства в принципе. Поэтому перед вложением денег необходимо разобраться в том, что именно вы решили купить и с какой конкретно целью. Желательно увидеть всю картину в комплексе.

О каких помещениях идёт речь?

Для начала стоит обозначить непосредственно объект. В первую очередь это первые этажи, которые при строительстве ЖК в настоящем традиционно отдаются для административных и коммерческих нужд.

Их можно купить в обычном порядке на любом этапе строительства. Причём это имеет право сделать юридическое лицо, ИП, самозанятый или физическое лицо.

Покупка такой собственности осуществляется и после сдачи дома в эксплуатацию.

Также к нежилой недвижимости от застройщика относятся отдельно стоящие здания. Это может быть:

  • отдельный административный, торговый или развлекательный комплекс. Нередко речь идёт об объекте комбинированного назначения;
  • флигель;
  • пристройка, обладающая самостоятельным значением.

Такие дома традиционно меньше самих ЖК. Они могут находиться вплотную к ним, однако чаще всего расположены на определённом отдалении, что снимает ряд ограничений по использованию подобных помещений.

Обычно крупные административные или торговые здания возводятся или самим застройщиком в рамках концепции развития района, или же по предварительному заказу. Также возможен тендер. Конкретную схему реализации выбирает сам застройщик.

Покупка нежилых помещений в новостройке: плюсы и минусы

У такого решения есть преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать. 

Плюсы покупки:

  • при оформлении Договора долевого участия на ранних этапах строительства выгода может составить до 30% от стоимости объекта;
  • большое количество разных форматов помещений (полуподвальные, расположенные на 1 или 2 этаже, находящиеся на 1 линии по отношению к основному потоку или внутренние, с отдельным или общим для нежилых помещений входом);
  • надёжный вариант вложений средств со сниженными рисками;
  • возможность получить пассивный источник дохода за счёт роста стоимости такого имущества;
  • оптимальный вариант для занятия бизнесом, причём заработок возможен на обслуживании строящегося района, то есть целевая аудитория формируется при возведении жилого комплекса;
  • возможность зарабатывать на предоставлении площади в аренду;
  • определённая сумма вложений даже при негативном сценарии в любом случае сохранится;
  • минимальные титульные риски благодаря покупке напрямую у застройщика;
  • большой срок эксплуатации здания, поскольку речь идёт о новом объекте;
  • отличные перспективы с учётом постоянного развития района;
  • возможность выбрать удобный формат заработка на такой недвижимости из большого количества вариантов;
  • подобный объект позволяет привлечь заёмные средства на выгодных условиях (кредит под залог);
  • имущество можно использовать как актив для развития собственного бизнеса, например, для открытия коммерческого помещения в шаговой доступности от дома.

Интенсивное строительство ЖК приводит к тому, что в городах появляются целые микрорайоны. Они стремительно развиваются, что привлекает туда людей, которые выбирают такие места для жизни, работы, учёбы и отдыха. А это означает постоянный поток потенциальных покупателей. Причём чем активнее будет развиваться район, тем больше людей с хорошей покупательской способностью он привлечёт.

Поэтому покупка нежилой недвижимости в новостройке от застройщика очень перспективна. Разумеется, если грамотно подойти к выбору такого района. Однако чтобы впоследствии не пожалеть, нужно учесть и минусы:

  • покупка у застройщика связана с большим риском. Компания может оказаться банкротом. Есть опасность также, что дом будет возведён с нарушением строительных стандартов и нормативов;
  • к оформлению сделки нужно подойти максимально ответственно. Большой риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги;
  • цены на нежилую недвижимость в конкретном районе могут и не вырасти;
  • перспективы развития района бывает сложно оценить. А когда они становятся понятны, то приобрести недвижимость на выгодных условиях оказывается проблематично, потому что цена квадратного метра резко возрастает;
  • такой способ вложения денег требует грамотных расчётов. Нужно принимать во внимание не только доход, который вы получите от подобной недвижимости, но и траты. Коммунальное обслуживание в отношении нежилых помещений стоит дороже. Также вам придётся тратиться на содержание самого объекта и на уход за прилегающей территорией. Причём расходы будут постоянными, вне зависимости от того, сдаёте ли вы недвижимость арендаторам или нет;
  • при возникновении у жильцов конфликта с арендаторами вы тоже рискуете пострадать;
  • нередки ситуации, когда район развивается слишком медленно. В итоге появляется большое количество площадей нежилых помещений, начинается конкурентная борьба за арендатора. И стоимость аренды в таком случае может начать сильно снижаться.

Основной риск в данном случае связан с неопределённостью. До окончания застройки района проблематично сказать, как именно он будет развиваться, удастся ли привлечь достаточный поток людей. Также далеко не всегда можно однозначно спрогнозировать ситуацию со сдачей дома. Рынок недвижимости знает немало случаев, когда банкротами становились надёжные до этого застройщики с многолетней историей.

Поэтому стоит учитывать, что вложение денег в приобретение помещений в новостройках от застройщика – это всегда повышенный риск. В связи с чем не стоит инвестировать таким образом основные средства. Но при возможности рискнуть этот вариант заслуживает рассмотрения.

Как выбрать объект?

То, оправдается ли покупка нежилого помещения в новостройке от застройщика, во многом зависит от подхода к выбору такого объекта. И надо учитывать следующее:

  1. Расположение самого комплекса. Можно отдать предпочтение ЖК, строящимся в центре. Однако стоит учесть, что недвижимость в этом случае обойдётся на порядок дороже. И при этом риски банкротства застройщика или же проблем со зданием не отменяются. Но в случае успешного завершения строительства вложения себя гарантированно окупят, даже если впоследствии просто перепродать такой объект.
  2. Расположение помещения внутри комплекса. В одном и том же ЖК различные объекты могут стоить по-разному. Это зависит от того, находятся ли они на первой линии, какова предположительная пропускная способность, есть ли отдельный вход у конкретного помещения.
  3. Общая площадь. Некоторые застройщики предлагают продажу таких помещений только от какого-то минимума. Многие при покупке большого количества квадратных метров готовы пойти на серьёзные уступки. Всё это нужно принимать во внимание.
  4. Планировка. Она может быть строгой, свободной или комбинированной. В любом случае оценивать планировку надо с точки зрения предпринимательской привлекательности. При вложении средств в такую недвижимость с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи стоит разобраться с тем, кто будет вашим клиентом, что именно ему нужно.
  5. Соответствие санитарным нормам и правилам пожарной безопасности. Понятно, что базовое соблюдение стандартов будет иметь место, поскольку в противном случае объект просто не получится сдать в эксплуатацию. Но нужно принять во внимание, что для целого ряда торговых точек существуют вполне конкретные жёсткие требования по минимальной площади, наличию вентиляции, чёрного входа и т. д. Если всё это игнорируется, то возможности использования подобной недвижимости резко сужаются. Следовательно, падает её инвестиционная привлекательность.
  6. Наличие парковки, удобного подъезда. Сейчас всё большее количество людей начинают пользоваться автомобилями постоянно. И если вы планируете открыть элитное заведение или же сдавать объект для таких целей, то важно, чтобы клиенты могли подъехать прямо к дверям. Они могут и подойти, но наличие альтернативы – принципиально.
  7. Решение вопроса с коммуникациями. У нежилого помещения, которое будет использоваться для бизнеса, должны быть вентиляция, отопление, собственный санузел, а также в целом подключение ко всем основным коммуникациям. Ещё важно наличие возможности провести дополнительные инженерные системы. Например, установить пожарную сигнализацию, подключить выделенную телефонную линию, Интернет, наладить работу системы видеонаблюдения. Для работы конкретных заведений это может иметь ключевое значение.

Каждый объект нужно оценивать по всем перечисленным параметрам. Но при желании будущий владелец может увеличить количество критериев.

Главное – выдержать баланс: если вы будете ориентироваться только на несколько показателей, можете упустить важные моменты и приобрести то, что не окупится.

Однако если вы станете долго подбирать оптимальный объект для вложения средств, то рискуете опоздать и остаться только с откровенно дорогой недвижимостью или же с обладающей серьёзными недостатками, потому что всё остальное успеют купить.

Проверка застройщика

Значимой частью процесса покупки такой недвижимости является грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить его историю сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, наличие скандалов и судебных процессов, с которыми связано такое лицо. Также стоит собрать информацию о вероятности банкротства.

Особое внимание нужно уделить тому, кто именно заключает с вами сделку, будь то ДДУ или договор купли-продажи. Это должен быть сам застройщик или его официальный представитель, а не третье лицо с непонятным статусом. Причём если в сделке участвует представитель, то полномочия такого лица следует проверять особенно тщательно.

Желательно для повышения финансовой безопасности и для уменьшения рисков заказать юридическую проверку застройщика. Ещё один вариант – заказ полного сопровождения сделки. Это означает дополнительные траты, однако существенно снижает риски.

Заключение договора

Покупка нежилого помещения у застройщика возможна в 2 форматах:

  • приобретение такого объекта с начала строительства и до введения дома в эксплуатацию. Оформляется посредством Договора долевого участия. В этом случае есть возможность серьёзно сэкономить;
  • оформление сделки через заключение договора купли-продажи. В такой ситуации застройщик уже будет выступать в качестве собственника. Риски после сдачи объекта в эксплуатацию заметно ниже, однако и цена за квадратный метр недвижимости серьёзно возрастает. То есть такое вложение денег не будет настолько выгодным по сравнению с первым вариантом.

Стоит учесть ещё одну принципиальную разницу между этими 2 вариантами покупки. В первом случае будущий владелец, как правило, получает возможность совершенно спокойно выбрать между разными форматами недвижимости.

В начале строительства большинство помещений ещё доступны. А вот после сдачи дома в эксплуатацию можно будет купить только то, что осталось.

Как правило, это или слишком дорогие помещения, или обладающие какими-то существенными недостатками.

Вне зависимости от того, по какой именно схеме вы решили покупать нежилую недвижимость, вам нужно проверить у застройщика наличие лицензии и другой разрешительной документации. Она обязательно должна быть, чтобы такое лицо имело право возводить здания.

Процедура оформления покупки и регистрации договоров в Росреестре – достаточно хлопотная. Чтобы сделать всё правильно и защитить свои интересы, вам нужно будет вникнуть в массу юридических тонкостей. Вместо этого вы можете поручить заключение такого договора специалистам. Но окончательное решение остаётся за вами.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/nyuansy-pokupki-nezhilyh-pomeshhenij-v-novostrojkah-ot-zastrojshhika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.