Площадь многоквартирного дома как считать

Содержание

О площади общего имущества дома при расчёте платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества собственников

Площадь многоквартирного дома как считать

Верховный суд РФ поставил точку в затянувшемся споре управляющей домом организации и органа ГЖН о том, какие площади включаются в общее имущество собственников при расчёте платы за коммунальные ресурсы, потреблённые в целях содержания такого имущества. Читайте о доводах и решении ВС РФ по этому вопросу.

При расчёте платы за КР на СОИ используются данные о площади общего имущества дома

Поводом к судебному разбирательству по делу № А57-26118/2017 стало предписание органа ГЖН в отношении одной из управляющих организаций Саратова.

По жалобе собственника помещения в многоквартирном доме надзорный орган провёл внеплановую документарную проверку УО по вопросу о том, корректно ли вёлся в июне 2017 года расчёт платы за КР на СОИ в данном доме.

Речь шла об оплате горячей, холодной воды и услуг по водоотведению.

Расчёт платы за ресурсы, потреблённые в целях содержания общего имущества собственников, УО вела исходя из норматива, установленного в регионе. При этом управляющая организация использовала площадь всего общего имущества, которая составляла более 5,8 тыс. кв.м.

Орган ГЖН, завершив проверку, зафиксировал нарушение управляющей организацией п. 29 ПП РФ № 491, п. 27 приложения 1 к ПП РФ от 23.05.2006 № 306. Инспекторы зафиксировали, что УО при расчёте платы за холодную, горячую воду и отведение сточных вод, израсходованных на содержание общего имущества, включила в состав ОИ помещения, не предусмотренные для расчёта такой платы.

Госжилинспекция требовала, чтобы УО устранила нарушения и сделала перерасчёт собственникам, исключив из расчётов площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, технического подполья и пожарных выходов – почти 763 кв.м.О расчёте платы за КР на СОИ при наличии в доме «умного» счётчика

Уо использовала для расчётов платы за кр на сои данные о площади всех общих помещений в доме

Управляющая организация с такой точкой зрения не согласилась и подала иск в суд с требованием признать предписание органа ГЖН недействительным и неисполнимым. В обоснование своей позиции УО указала, что в состав общего имущества собственников в соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491 включаются помещения, которые не являются частями квартир и обслуживают более одного помещения.

Сюда относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, гаражи, технические подвалы, котельные, бойлерные. Услуги по их содержанию входят в минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, указанный в ПП РФ № 290, и их оплачивают собственники.

К услугам по надлежащему содержанию общих помещений в доме относятся уборка и санитарно-гигиеническая очистка таких помещений, на которую расходуются коммунальные ресурсы (п. 11 ПП РФ № 491).

В соответствии с ПП РФ № 1498, плата за потреблённые в этих целях ресурсы с января 2017 года включена в перечень жилищных услуг по содержанию жилого помещения и исчисляется из расчёта стоимости 1 кв.м. общей площади жилья.

Когда применение повышающих коэффициентов влияет на объём КР на СОИ

Состав общего имущества для расчётов платы за КР на СОИ указан в ПП РФ № 306

Орган Госжилнадзора в суде настаивал на правильности своих выводов, сделанных после проверки деятельности управляющей организации. Представитель надзорного органа настаивал на том, что площадь общего имущества собственников в МКД, которую следует применять для расчёта платы КР на СОИ, составляет 5053,3 кв.м.

В эту площадь входят, согласно технической документации дома, лестницы, коридоры и колясочные. По мнению ГЖИ, управляющая организация неправомерно включила в расчёт площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов.

Подобные действия УО противоречат п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306, который устанавливает нормативы потребления воды и услуг по отведению сточных вод в целях содержания общего имущества в доме.

В указанном пункте говорится о том, что общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме для расчёта платы за указанные КР на СОИ, определяется как суммарная площадь:

  • межквартирных лестничных площадок и лестниц;
  • коридоров, тамбуров, холлов;
  • вестибюлей, колясочных;
  • помещений охраны (консьержа).

Увеличение площади общего имущества за счёт иных помещений приводит к завышению платы собственников за КР на СОИ.Должна ли РСО делать перерасчёт при отрицательном объёме КР на СОИ

Состав общего имущества для расчёта платы за КР на СОИ индивидуален для разных жилищных услуг

Суды всех инстанций согласились с аргументами органа Госжилнадзора, и управляющая организация обратилась в Верховный суд РФ, но и высшая судебная инстанция не согласилась с доводами УО.

Решение по спору ВС РФ принимал, опираясь на следующие требования нормативно-правовых актов, которые приводили и все предыдущие судебные инстанции, разбирая спор:

  1. Площадь общих помещений, которая используется при расчёте платы за холодную, горячую воду и водоотведение, потреблённые на содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме, определяется в соответствии с требованиями ПП РФ № 306 и техническим паспортом МКД.
  2. В площадь общего имущества для расчётов за КР на СОИ по холодному, горячему водоснабжению и водоотведению включаются только площади помещений, указанных в п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306: площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны согласно данным, указанным в техдокументации.
  3. Следовательно, для расчёта платы за горячую и холодную воду, водоотведение, предоставленные в целях содержания общего имущества, приняты площади не всех общих помещений, указанных в ст. 36 ЖК РФ. Перечень их индивидуализирован для расчёта конкретной жилищной услуги.
  4. При расчёте площади помещений, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, УО должна учитывать один и тот же состав как при определении нормативов КР на СОИ, так и при расчётах платы за такие услуги.

Также суды подчеркнули, что за подобное нарушение при расчёте платы КР на СОИ управляющая организация уже привлекалась к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ – за нарушение порядка ценообразования (дело № 5-969/2017).

Учитывая приведённые выше требования нормативно-правовых актов, ВС РФ подтвердил правоту органа Госжилнадзора и оставил в силе принятые ранее по делу решения.

Вывод Верховного суда РФ был однозначным: включение в состав общего имущества не указанных в ПП РФ № 306 площадей помещений для расчётов платы КР на СОИ по услугам горячего, холодного водоснабжения и водоотведения и определения является неправомерным.

Запомнить

Управляющая домом организация, а также ТСЖ и РСО, которые начисляют жителям многоквартирных домов плату за коммунальные ресурсы, потреблённые в целях содержания общего имущества, должны чётко разделять две ситуации:

  1. Состав общего имущества, куда входят все объекты, перечисленные в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.

    2 ПП РФ № 491, используется для расчёта размера платы за содержание жилого помещения и других жилищных услуг.

  2. Состав общего имущества, который применяется при определении норматива потребления ХВС, ГВС и отведения на СОИ и при расчётах платы за эти жилищные услуги, определяется согласно п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306.

Расчёт платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме предусматривает включение разной площади общего имущества для разных коммунальных ресурсов. Это подчёркивает Минстрой РФ в письме от 11.04.2017 № 12368-АЧ/04.

А вы правильно ведёте расчёты за КР на СОИ по горячей, холодной воде и водоотведению? Проверьте до того, как это сделает орган ГЖН.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10329-o-ploschadi-obschego-imuschestva-doma-pri-raschyete-platy-za-kr-na-soi

К вопросу об общей площади в мкд. | жкх: открытая трибуна

Площадь многоквартирного дома как считать

К вопросу об общей площади МКД.

        В 2013 г. обращался в Минрегион с таким обращением. Вразумительного ответа не получил.

Обращение.

         Согласно электронной форме паспорта на многоквартирный дом, размещенной на сайте reformagkh.

ru в разделе 1 – «общие сведения» и 2 – «общая характеристика» фигурируют такие понятия площадей как – общая площадь, общая площадь помещений, площадь жилых и нежилых помещений, площадь помещений общего пользования, площадь подвальных помещений (включая помещения подвала и техподполье). Судя по всему, указанные понятия площади опираются на новации жилищного законодательства в РФ, введенные в действие с 2005 г. (ЖК РФ, правила по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и т.п.).

        Между тем, согласно нормативных документов РФ технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства (в т.ч. многоквартирных домов) находится в ведении государственных органов власти.

Государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета в соответствии с законодательством РФ. Этот учет включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются – БТИ).

          Согласно действующим положениям инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ подсчет площадей помещений производится в экспликации. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в РФ. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в РФ, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Примечание.Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие “общая площадь” равнозначно понятию “площадь квартиры” (СНиП 2.08.01-89*).

Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.

          Площадь здания определяется в соответствии с п. 5 приложения 2 СНиПа 2.08.-89*. Согласно п.

5 приложения 2 указанного СНиП – «Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.

Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа. Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

         Площади помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, подсчитываются отдельно согласно требованиям СНиП 2.08.02-89*.

В соответствии приложением 3 «правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей зданий» указанного СНиП – «Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).

Полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.

Расчетная площадь общественных зданий определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

        Согласно требованиям к новой редакции единой унифицированной формы технического паспорта на многоквартирный дом (приказ от 29.03.

2005 № 32 ГУ «Ленинградского областного управления инвентаризации и оценке недвижимости») в главе III «общие сведения» паспорта фигурируют: общая площадь дома / площадь квартир, при этом данное понятие соответствует понятию общей площади жилых помещений, используемому в п. 5 ст.

15 ЖК (общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас – редакция с 2008 г., в редакции 2005 г. – включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас ) / жилая площадь / площадь нежилых помещений. Указанный документ (технический паспорт), составленный по форме БТИ (единственной в РФ организации, уполномоченной на составление и ведение технического паспорта) является единственным официальным документом для управляющей организации, в котором имеются сведения по площадям в многоквартирном доме.

        Таким образом, у управляющей жилищной организации при раскрытии информации о размере общей площади многоквартирного дома (в т.ч. при заполнении электронной формы паспорта многоквартирного дома на reformagkh.

ru или на любом, другом сайте) закономерно возникает ошибка, связанная с техническим учетом площадей балконов (лоджий и т.д.

) при учете общей площади жилых помещений в доме и таких нежилых помещений или помещений общего пользования в доме как чердак, техническое подполье, тамбур лестничных клеток, лифтовая шахта в общей площади всего многоквартирного дома.

Отсутствие единого подхода в раскрытии понятий различных площадей в многоквартирном доме приводит к путанице не только при составлении отчетов и другой технической документации на многоквартирный дом, но и оказывает влияние на механизм ценообразования тех работ и услуг, калькуляция себестоимости которых связана с использованием показателя «1 кв.м. общей площади жилья» (Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг ЖКХ в ред. Постановления Госстроя РФ от 12.10.2000 № 103) или «1 кв. м. общей площади многоквартирного дома». Особенно это становиться актуально в связи с введением полноценного бухгалтерского учета с января 2013 г., для управляющих организаций находящихся на УСН.

       В связи с изложенным, прошу дать разъяснение в предусмотренные законом сроки, какие сведения по размеру общей площади многоквартирного дома, включая другие площади (жилых и нежилых помещений, помещений общего пользования обязана предоставлять управляющая организация при раскрытии информации в соответствии с требованиями действующего стандарта раскрытия информации в редакции Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731.

      Не получил вразумительного ответа и от администратора сайта – реформажкх.ру

Источник: https://maxpark.com/community/1574/content/3593885

Каждый сантиметр на счету: как рассчитывается площадь дома

Площадь многоквартирного дома как считать

Что входит в площадь индивидуального дома, как рассчитывается налог и как на нем сэкономить

В чем разница между чердаком и мансардой, включается ли открытая терраса в общую площадь дома, почему этажность и количество этажей — разные вещи, что пришло на смену техпаспорту и как схитрить, проектируя расположение бани — в новой статье проекта «Дом в фокусе».

Кадастровый инженер Лилия Александровна Купчихина помогает нам разобраться, какие элементы входят в общую площадь дома, а какие — не входят.

Вооружившись этой информацией, вы сможете заранее спланировать, где поставите на участке баню или гараж, как распределите жилые этажи и не решите ли вместо террасы с чайным столиком построить отдельно стоящую беседку.

Чтобы поставить свежепостроенный дом на учет и зарегистрировать право собственности на него, нужно заказать его технический план. В нем, помимо прочей информации, и будет указана площадь дома.

До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ), без него имущество зарегистрировать и оформить на него права было невозможно.

С 1 января 2013 года для постановки на учет и регистрацию дома техпаспорт не требуется.

Теперь для целей кадастрового учета готовится документ другого образца — технический план, и его имеет право составить любой кадастровый инженер, который в своей деятельности ориентируется на закон №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Техпаспорт все же в небытие не уходит: например, некоторые банки и по сей требуют его предоставления для того, чтобы оформить ипотеку на дом или квартиру (подкидывая таким образом работы БТИ).

До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ). Фото yandex.ru

Итак, в техплане содержатся сведения об основных характеристиках вашего дома, в том числе о его координатах, количестве этажей, материале стен. Есть там и поэтажные планы. Форма техплана и список того, что в нем должно содержаться, регламентированы приказом Минэкономразвития №953.

Площадь вашего дома, с которой вы впоследствии будете выплачивать налог, определяется именно в соответствии с техническим планом. Как она будет рассчитана, четко регламентируется рядом документов.

Кадастровые инженеры, составляя технический план после постройки, руководствуются в определении площади дома Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года №П 03/93 — опубликованная по ссылке редакция будет действовать с 1 января 2021 года, это самая свежая версия этих правил.

А пока действует приказ №90 от 1 марта 2016 года (с изменениями, вносившимися в 2018-м). Различия между этими двумя приказами незначительные и касаются в основном не измерения площади дома, а расчета погрешностей.

Все, что внутри стен, входит в площадь

Если говорить обобщенно, то площадь вашего дома измеряется по наружным стенам. Кадастровый инженер, приезжающий на объект, обмеряет дом снаружи методом спутниковых геодезических измерений.

По сути, обмеряется весь контур здания снаружи — и все, что находится внутри него, будет облагаться налогом.

Так что, к примеру, если вы запланировали построить дом с полуметровой толщиной перегородок между кухней и гостиной, приготовьтесь к тому, что площадь, замеренная кадастровым инженером, не сойдется с тем, что вы померите рулеткой внутри здания.

Площадь вашего дома, с которой будет рассчитываться налог на недвижимость, будет включать полную площадь всех этажей, в том числе:

  • толщину стен и перегородок;
  • площадь ступеней лестниц и межлестничных пролетов;
  • площадь кладовок, лоджий, веранды, террасы, эркеров и т. д.;
  • площадь цокольного, подвального этажа или мансарды;
  • площадь бани и гаража в том случае, если в отрыве от дома они не смогут выполнять свои функции (например, имеют с домом общую стену).

Площадь вашего дома, с которой будет рассчитываться налог на недвижимость, будет включать полную площадь всех этажей. Фото tochmash-ural.ru

Кадастровый инженер Лилия Купчихина предостерегает:

— Часто при подготовке документов, когда определяется окончательная площадь дома, люди удивляются: почему получилось так много? Ведь планировали совсем по-другому.

А дело в том, что в головах у многих еще действуют правила из тех времен, когда площадь еще делилась на жилую и нежилую (скажем, коридор и ванная комната считались нежилой площадью, а гостиная и детская — жилой). А сейчас по закону такого деления нет.

Площадь вашего дома подсчитывается целиком и определяется как сумма площадей этажей. А площадь этажа считается по наружным стенам изнутри по периметру.

Выходит, что какими бы ни были толстыми стены и перегородки изнутри, все это никак не уменьшит площадь вашего дома. Интересный нюанс: по сравнению с ранее действовавшей методикой подсчета площадь дома теперь становится больше. А это означает, что граждане платят больше налогов на зарегистрированную недвижимость.

Как будет рассчитываться налог на дом в зависимости от площади

Кстати, о налогах. В соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ, «налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома».

А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более, то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка. Важно: как только вашему наследнику исполняется 18 лет, в его отношении это послабление действовать перестает. А если после празднования его дня рождения несовершеннолетних остается только двое — отменяется льгота и на них.

Налог на уже построенный дом, поставленный на кадастровый учет, впоследствии можно будет рассчитать, воспользовавшись налоговым калькулятором ФНС России (правда, понадобится заранее подготовить кадастровый номер объекта — вряд ли вы будете помнить его наизусть).

А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более — то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка. Фото mosreg.ru

Что не включается в площадь дома?

Согласно Приказу П/0393 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 октября 2020 года, который начнет действовать с 1 января 2021 года, в общую площадь дома не будут включены площади:

  • подполья для проветривания и технического подполья (пространства между фундаментом и перекрытиями пола);
  • неэксплуатируемого и технического чердака (пространства между потолком верхнего этажа и крышей);
  • тамбура;
  • крыльца;
  • наружной открытой лестницы и пандуса;
  • внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
  • площадь под отопительной печью (или камином). В этом случае печь или камин не должны быть декоративным элементом — они должны нести прямую функциональную нагрузку.

Для справки: тамбур в приложении к СНиП 2.08.01-89 определяется как проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Будьте внимательны: чердак и мансарда — не одно и то же, поэтому, планируя проект дома, сразу определяйтесь, будет ли пространство между верхним этажом и кровлей обитаемым.

Мансарда, во-первых, считается отдельным этажом (не забываем, что максимальная разрешенная этажность индивидуального дома — 3), а во-вторых, включается в общую площадь жилого дома.

Чердак не включается в площадь и не используется для жизни: многие хозяева устраивают на нем, например, пространство для хранения чего-нибудь полезного или же прокладывают по нему технологические линии. Что выберете вы — нужно определиться до начала строительства.

Лилия Купчихина рассказывает о том, как запланировать баню или гараж, чтобы они не включались в площадь дома:

— Постоянный вопрос — включается ли в площадь дома баня. Да, включается, если дом нельзя отделить от нее, не нарушив ее функциональности. Так же разъясняется, включать ли гараж в площадь дома.

Если, к примеру, баня или гараж имеют хотя бы одну общую с домом стену и стоят на одном с ним фундаменте— значит, они составляют с домом единое целое и входят в его общую площадь.

Если вы не хотите включать их в налогооблагаемую площадь — имеет смысл построить их как отдельно стоящие объекты, имеющие собственные четыре стены.

Какие бывают этажи

Согласно СНиП 2.08.01-89, есть четкие определения, регламентирующие, что считается этажом жилого дома, а что — нет.

Итак, мансардный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж в чердачном пространстве. Его фасад полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши. Плоскость крыши и фасада должны пересекаться не выше, чем на 1,5 метрах от уровня пола. Таким образом, обитаемость мансардного этажа ограничена полутора метрами в высоту (максимум).

Надземный этаж (входит в площадь, обитаемый) имеет отметку пола помещения не ниже планировочной отметки земли (а она, в свою очередь, отсчитывается по отмостке).

Подвальный этаж (учитывается в площади, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли больше, чем на половину высоты помещения.

Цокольный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Технический этаж (не учитывается в площади, необитаемый) — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

И из всего этого многообразия однозначно не входит в общую площадь дома только технический этаж, так что будьте внимательны, составляя проект дома.

Кстати, не стоит путать количество этажей в вашем доме и его этажность. Не удивляйтесь, но это разные вещи. Росреестр на эту тему сообщает, что в ЕГРН учитываются сведения обо всех этажах — и подземных, и надземных.

При определении этажности будут учтены все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный (если верх его перекрытия выше планировочной отметки земли минимум на 2 метра).

Но количество этажей может быть и больше, потому что здесь учитываются и подземный, и подвальный, и любой цокольный, и все остальные этажи.

Недвижимость Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/194809-kak-rasschityvaetsya-ploschad-doma

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения

Площадь многоквартирного дома как считать

Справка

В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017; 2008, № 30, ст. 3597, 3616; 2009, № 1, ст. 19; № 19, ст. 2283; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6410, 6419; 2011, № 1, ст. 47; № 23, ст. 3269; № 27, ст. 3880; № 30, ст. 4563, 4594) приказываю:

Утвердить Требования к определению площади здания, помещения согласно приложению.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 7 ноября 2011 г.

Регистрационный № 22231

I. Общие требования к определению площадей

1. Площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

2. Значение площади и общей площади здания, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, – метрах с округлением до 0,01 метра.

3. Для помещений в зданиях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

II. Определение площади здания, помещения

4. Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.

Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.

В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей.

В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.

5. Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.

III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома

6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.

При определении общей площади жилого помещения, жилого дома надлежит:

– площадь ниш высотой 2 метра и более включать в общую площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в общую площадь помещения, начиная с ширины 2 метра;

– площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница;

– площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включать.

При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:

1,5 метра – при наклоне 30 градусов к горизонту;

1,1 метра – при 45 градусах;

0,5 метра – при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 “Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения”

Зарегистрировано в Минюсте РФ 7 ноября 2011 г.

Регистрационный № 22231

Текст приказа опубликован в “Российской газете” от 11 ноября 2011 г. N 254

Обзор документа

В кадастровой деятельности площадь здания и помещения имеет важное значение. Минэкономразвития России установило, как ее определять.

Так, чтобы установить площадь и общую площадь здания (помещения), нужно обратиться к площади простейшей геометрической фигуры (прямоугольника, трапеции, прямоугольного треугольника и т. п.). Либо разбить такой объект на последние и суммировать их площади.

Соответствующее значение выражается в квадратных метрах с округлением до 0,1. Значения измеренных расстояний, применяемые для указанных целей, – это метры с округлением до 0,01.

Площадь здания рассчитывается как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (в т. ч. технических, мансардных, цокольных). При этом не забываем про площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей. Здесь также отдельно учитывается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания.

Площадь помещения – это сумма площадей всех его частей, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 м.

Общая площадь жилых помещения и дома состоит из суммы площади всех их частей. Сюда включается и площадь помещений вспомогательного использования, которые удовлетворяют нужды, связанные с проживанием в жилом помещении (кроме балконов, лоджий, веранд и террас). Речь идет о кухнях, коридорах, ваннах, санузлах, встроенных шкафах, кладовых, а также о площади, занятой внутриквартирной лестницей.

Расстояния, применяемые для определения общей площади жилья, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1-1,3 м от пола.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12091651/

Как посчитать общую, жилую, строительную площадь дома

Площадь многоквартирного дома как считать

Выбирая проект частного дома для строительства очень важно знать его площадь. Довольно часто заказчик и строитель говорят на разных языках, понимая под площадью дома совершенно разные понятия.

Происходит это не по злому умыслу, а потому, что заказчику дома фактически нужна пустота в доме, свободное пространство, где он будет ставить мебель, отдыхать, ходить и есть, словом, жить.

Поэтому жильцу дома интересна внутренняя, жилая площадь и высота потолков, кубатура помещений. Строителю же важны расход материалов на стены и перекрытия, фундамент и крышу.

Поэтому в первую очередь строители интересуются внешними размерами дома, высотой стен, крыши и говорят о строительной площади дома, площади застройки, объеме строительства.

Например, в проекте “Алиса”, площадь застройки с учетом крыльца и веранды 52,65 кв.метра, строительная площадь дома 36 кв.метров, общая площадь 34,5 кв.метров, с учетом антресоли, жилая 29.26 кв.метров, а площадь полов (с учетом антресоли) 30+15,5=45,5 кв.метров!

Поскольку максимальная высота до потолка над антресолью всего 160 см, площадь антресоли учитывается как жилая не вся. Угол кровли 30 градусов, следовательно учитывается площадь выше 1,5 метра, а это не более 4,5 метров. Спать — можно, сидеть можно, а юридически — площадь антресоли не вся суммируется с жилой площадью!

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

При проектировке здания проектировщик и застройщик используют для расчета 4 основных понятия:

  • Площадь помещений. Это расчет размеров помещения, определяемый по расстоянию между стенами без учета плинтусов. Если в частном доме установлена кирпичная печь или камин, ее размеры исключаются из площади помещений во время расчетов.
  • Общая площадь здания – это суммарная площадь всех отапливаемых жилых и нежилых помещений, в которую входят комнаты, кухня, тамбур, коридоры, прихожая и встроенные шкафы. Раньше при расчете общей площади учитывались веранды, террасы, балконы и лоджии, но сейчас это правило перестало действовать. Они учитываются только в площади застройки. Площадь внутренней лестницы учитывается в общей площади один раз, по размерам пролета, вне зависимости от числа этажей. Наружные лестницы, вне отапливаемых помещений в общей площади не учитываются.
  • Жилая площадь – это суммарная величина жилых комнат, в документах они учитываются как комнаты, предназначенные для постоянного проживания людей. Это кухня, гостиная, спальня, детская, рабочий кабинет, также в это понятие включаются гардеробные комнаты.
  • Полезная площадь (в иностранных стандартах она обозначается как «используемая). Это суммарная площадь всех помещений, из этой величины исключается площадь лестниц и лестничных клеток, а также лифтовых шахт и пандусов.
  • Площадь застройки по закону она не должна превышать 30% от общей площади участка. В эту величину включается общая площадь горизонтального разреза здания, проведенного на уровне цокольной части. При этом в данную величину включается площадь крыльца, террасы или веранды, но не включается размер балкона на втором этаже, если у него нет дополнительных несущих столбов.

Зная эти термины и разницу между ними, вы сможете внятно объяснить проектировщику и строителю какого размера дома вам нужен. Кроме того, общая и жилая площадь указываются в объявлениях при поиске покупателя на дом.

ЧЕМ ОТЛИЧАЮТСЯ ОБЩАЯ И ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ?

В жилую площадь частного дома входит площадь комнат для проживания.

Понятие общей площади дома учитывается при расчете нормы, которая должна приходиться на каждого человека, проживающего в данном помещении. И учитывается при расчете необходимой мощности отопительной системы.

Жилая площадь обязательно указывается в объявлениях при продаже, так как этот параметр позволяет оценить реальные размеры жилого пространства. Например, в некоторых проектах в большом доме может быть оборудована просторная прихожая, техпомещение или тамбур, но при этом сами комнаты окажутся маленькими и тесными.

Все эти данные вносятся в технический паспорт дома.

НЮАНСЫ ОЦЕНКИ ОБЩЕЙ И ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ

При расчете общей и жилой площади у покупателя и продавца или у заказчика и застройщика нередко возникают разногласия, так как не учитывается несколько важных нюансов:

  1. Если в здании есть ниши, высота которых составляет менее 2 м, они не могут учитываться в составе жилой площади помещения. Особенно это важно в так называемых мини-домах.
  2. Если площадь пространства под лестничным маршем составляет не более полутора метров, она также не будет учитываться при оценке размеров дома.
  3. Особо сложно рассчитывать размеры жилого помещения мансардного этажа или используемого чердака. В этом случае основным параметров для расчета становится наклон кровли. Если наклон кровли составляет 27 градусов, в общую жилую площадь входит только часть помещения с высотой 1,5 метра до кровли. Подробнее ниже.

Как рассчитать жилую площадь мансардного помещения?

При подсчете площади помещения с наклонным потолком учитывается площадь этого помещения с высотой до наклонного потолка, м:1,5 — при его наклоне к горизонту 30°;1,1 — то же 45°; 0,5 — “ 60° и более.

При промежуточных значениях указанного наклона потолка высота определяется по интерполяции. Площадь пола под лестницей учитывается с высотой до ее выступающих конструкций 1,6 м и более. Площадь помещения и пола под лестницей меньшей указанной высоты учитывается в площади помещения с коэффициентом 0,7.

Точный расчет общей и жилой площади необходим при проектировке будущего дома и при последующей приемке здания после завершения строительства. При продаже это один из ключевых параметров, напрямую влияющий на оценку итоговой стоимости здания.

ИнформацияВетровая доска

Ветровая доска — защита и украшение дома

Шведский каркасный дом

Шведские каркасные дома — от старинных до современных

Отопление каркасного дома или какой котёл выбрать?

Как правильно выбрать котёл для Вашего дома?

Источник: https://dkmk.ru/obschayaploschaddoma.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.