Как риэлторы обманывают клиентов при продаже

Содержание

Обман при покупке квартиры: как не попасться мошенникам, схемы, купить чтобы не обманули

Как риэлторы обманывают клиентов при продаже

Самые распространенные схемы обмана покупателей. Рассказываем, как предостеречь себя от подобных проблем: что вписать в договор, когда подписать акт приема-передачи и как проверить продавца. Прочтите, запомните и поделитесь с другими.

Квартира с изъяном

Никогда не стесняйтесь тщательно осматривать квартиру перед покупкой: продавец может умолчать о скрытых дефектах, а они в результате влетят вам в копеечку.

Самое опасное в такой ситуации – подписанный акт приема-передачи с указанием, что претензий к состоянию имущества у вас нет. 

Нередко стороны вообще не подписывают акт, а такую формулировку вставляют в текст самого договора, указывая, что договор купли-продажи сам выступает документом, подтверждающим передачу имущества, и других бумаг не требуется. В этом случае вам будет непросто доказать в суде, что вы не знали о дефектах, и потребовать с продавца компенсацию понесенных на ремонт расходов.

Квартира с мебелью

Не так уж редко попадаются варианты, когда в стоимость включают обстановку квартиры – кухню, встроенные шкафы, мягкую мебель, сплит-систему, стиральную или посудомоечную машинку, холодильник.

Если покупатель собирается переезжать в новую квартиру сразу после покупки, это очень удобно – однако вместе с этим он подвергает себя риску. Нечестный продавец вполне способен включить эти предметы в стоимость, но «забыть» вписать их в договор и акт приема-передачи.

Не поддавайтесь на уговоры в духе «ну мы же всегда договоримся, зачем эта лишняя писанина» — это может привести к неприятным последствиям.

То, что имущество стояло на месте перед подписанием сделки, не означает, что оно останется на месте после того, как вы поставите подписи. Вы вполне можете прийти в пустую квартиру – и хорошо, если обои и выключатели останутся на месте.

 Если в договоре никак не обозначено, что обстановка и бытовая техника была включена в стоимость квартиры, а значит оплачена вами, придется смириться с переплатой – у вас нет оснований потребовать от продавца, чтобы он вернул все на место.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно включить в договор купли-продажи и акт приема-передачи пункт, где описаны вещи, остающиеся в квартире и вошедшие в цену договора — с указанием марки, цвета и прочих опознавательных признаков.

Уклонение от налогов и расторжение сделки  

Продавец освобождается от налога на прибыль только в случае, если владеет квартирой больше 5 лет или если жилье стоит меньше миллиона. Чтобы не платить государству, ушлые собственники просят покупателей вписать в договор сумму меньше реальной, а на оставшееся обычно обещают дать расписку. Если не хотите в будущем потерять свои деньги, остерегайтесь участвовать в подобных аферах.

Если в будущем собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из прописанных в нем условий, а расписку в качестве подтверждения уплаченных денег может не принять. Получается, что если суд удовлетворит иск мошенников, покупателю вернется ровно указанная в договоре сумма. Заплатив 4 млн, вы получите чуть меньше одного.

Чтобы избежать таких рисков, настаивайте, чтобы в договоре была указана полная стоимость. Иначе можете остаться и без жилья, и без денег.

Чужая квартира

Достаточно трудоемкий, но зато очень прибыльный для мошенников вариант. Суть такая: сначала мошенник арендует квартиру, потом делает подложные документы — паспорт и правоустанавливающие — и выставляет объект «на продажу».

Разумеется, заключить договор купли-продажи по ним не выйдет (контроль в регистрирующем органе не пропустит явную фальшивку), а вот подписать предварительный договор вполне можно.

После того, как вы передадите часть суммы в счет будущей полной оплаты, липовый продавец исчезнет, прихватив деньги. Закон никак не регламентирует размер авансового платежа, поэтому стороны договариваются сами.

Чаще всего это небольшая сумма в 5-10% от общей стоимости, но иногда бывает и 30, и 50, и 70 процентов — в зависимости от обстоятельств.

Чтобы избежать таких неприятностей, лучше искать объекты не самостоятельно, а через агентство недвижимости, которое тщательно проверит продавца и его документы.

Если все-таки нацелились на самостоятельный поиск, отнеситесь к документам внимательней – можете предложить продавцу вместе обратиться в МФЦ за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Если он откажется «светить» свой паспорт, насторожитесь.

Если есть хоть какие-то сомнения, лучше отказаться от такой сделки и поискать другой вариант.

Аванс или задаток

Еще один способ, связанный с заключением предварительного договора — оформление по договору не авансом, а задатком.

В соответствии с статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры как доказательство своих намерений заключить договор купли-продажи.

И если в конечном итоге сделка не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. А если виноватым окажется покупатель, задаток останется у продавца.

Некоторые продавцы пользуются незнанием покупателей и специально оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями. И вместо аванса, который при несостоявшемся договоре просто возвращается покупателю, берут задаток.

Особенно опасен такой вариант, если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, и банк еще не одобрил ваш выбор. Чтобы уберечься, обязательно обращайте внимание на формулировки.

Подписывайте договор только с авансовым платежом и в случае с ипотекой дополнительно оговаривайте, что если банк не даст одобрения на покупку именно этой квартиры, покупатель считается невиновным в несостоявшейся сделке, получает обратно все переданные в авансовый платеж деньги и не несет никакой ответственности перед продавцом.

Расчет наличными

Сейчас уже достаточно редкий случай, но иногда все-таки случается. Если вы передали продавцу авансовый платеж, а после сделка не состоялась, просите, чтобы аванс продавец вернул вам через банк.

Есть умельцы, которые получают от покупателей настоящие деньги, а возвращают фальшивые. Сами вы можете не определить подделку, не спасают даже маленькие портативные машинки для проверки.

Чтобы избежать этой беды, лучше всего получить деньги безналичным расчетом. В крайнем случае потребуйте встречи в банке, чтобы полученную наличку сразу положить на свой счет в присутствии продавца.

Банковское оборудование выявит фальшивку, и вы не останетесь с носом.

Квартира с неучтенными наследниками

Вы нашли квартиру, купили, честно расплатились с продавцом, а через какое-то время объявился новый наследник. Дело в том, что ваш продавец вступил в наследство, а его брат, сестра или кто-то еще из родственников «не знали» о том, что тоже имеют такую возможность. Теперь они требуют свою долю в квартире и идут в суд за расторжением договора.

В этом случае суд вполне может расторгнуть договор и обязать продавца вернуть вам все полученное по сделке. И продавец даже не против, да вот беда – денег больше нет, вернуть их невозможно, но он готов выплачивать вам из зарплаты до тех пор, пока не погасит весь долг.

Если будете покупать квартиру через агентство недвижимости, которое страхует риски, такой напасти можно избежать. Если хотите подобрать вариант самостоятельно, ищите квартиру, право собственности на которую возникло по другим основаниям, или надейтесь, что вам попадутся честные продавцы, а не мошенники.

Квартира с недееспособным продавцом

Вариант обмана, схожий с предыдущим.

Только в этом случае объявляются родственники, которые приносят подтверждение недееспособности продавца – справку, что он состоит на учете в наркологическом диспансере или страдает психическими заболеваниями.

В результате сделка расторгается, а деньги должны бы вернуться к покупателю, но их нет — есть только готовность выплачивать полученную сумму до победного конца неизвестно сколько лет.

Долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту

Этот вариант рассчитан на невнимательных или доверчивых покупателей. Продавец накапливает долги по коммунальным услугам и капитальному ремонту и продает квартиру вместе с ними. В результате покупатель оказывается перед выбором – то ли оплатить чужие долги, то ли судиться с продавцом.

При этом продавец может уехать, и тогда перспектива судебного разбирательства будет совсем туманной – чтобы суд вынес решение, нужно уведомить ответчика о судебном заседании, а как его уведомить, если адрес неизвестен, непонятно. В то время как п. 3 ст.

158 Жилищного кодекса возлагает на нового собственника оплату всех расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе тех, что не были уплачены предыдущим собственником .

Неузаконенная перепланировка

В этом варианте продавец просто избавляется от недвижимости, в которой без соответствующих разрешений сделал перепланировку, а вы получаете головную боль. Потому что вам придется либо возвращать жилье в первоначальное состояние, либо тратить деньги, время и нервы на узаконивание сделанных изменений.

Вариант возможен, если продавец получил техническую документацию и зарегистрировал свое право, а после затеял перестройку квартиры. При подписании договора купли-продажи и регистрации перехода права Росреестр не будет требовать заново представить техническую документацию, и сделка состоится без проблем. Они начнутся позже, когда перепланировка выплывет.

Избежать можно, если будете приобретать квартиру и оформлять документы с помощью специалистов, или, как минимум, потребуете, чтобы продавец заказал новую техническую документацию. Хотя второй вариант менее надежен – продавец может договориться с исполнителем, и тот не отобразит перепланировку в техническом паспорте.

Источник: https://J.Etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/kak-obmanut-pokupatelya-kvartiry/

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Как риэлторы обманывают клиентов при продаже

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет.

Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%.

Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение.

Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту.

В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказываетдиректор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше.

Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора.

Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе.

А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется.

Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте.

У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу.

Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки.

Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок.

В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера.

Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать.

В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее.

Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами.

К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной.

Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей.

Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам.

Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду.

После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества

Как обманывают квартиросъемщиков

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/_5_priznakov_togo_chto_agent_po_nedvizhimosti__moshennik/6028

Как риэлторы и клиенты обманывают друг друга

Как риэлторы обманывают клиентов при продаже

Мы привыкли опасаться агентов по недвижимости – у них может быть тысяча и одна приманка на живца, то есть жильца. Но обманывают не только риэлторы, но и самих риэлторов — хозяева квартир, будущие жильцы и даже коллеги. ЦИАН попытался взглянуть на проблему с разных сторон и собрал несколько историй из личного опыта агентов, а также их клиентов.

«Простите, эту квартиру только что сдали…»

«Но я могу вам предложитьквартиру в том же районе на 5 тыс. дороже. Смотреть будете?». И ты, конечно, от безысходности соглашаешься. На такую уловку мы с мужем попали сознательно – знали, что это просто безобидный трюк со стороны риэлторов.

Схема такая – ты клюешь на объявление уютной квартиры по заманчивой цене, а тебе риэлтор сообщает, что она только что сдана. Но есть в этом же районе похожая.

Правда, окна не пластиковые, первый этаж вместо последнего, зато посмотреть можно сегодня!

Решив, что это не самый опасный розыгрыш, мы таки согласились. На удивление – квартира оказалась вполне приемлемой, с адекватной ценой и хозяевами. Начались мучительные дни ожидания – претендентов много, а квартира одна.

Время поджимало, с предыдущей квартиры нас с молодым человеком должны были выгнать в конце месяца, а нам нужно срочно было куда-то везти свои чемоданы перед отпуском. Мы звонили каждый день агенту, говорили о своей ситуации, но она лишь обещала перезвонить с результатом. Когда обстановка накалилась почти до предела, риэлтор сказала срочно внести залог.

Мы в этот же день оставили 10 тысяч рублей, естественно, под расписку, что деньги не возвращаются, если мы добровольно откажемся от квартиры. В нашей ситуации мы даже и не думали об этом.

Отправившись перед переездом на неделю в отпуск, на автомате я зашла на сайт с объявлениями. Смотрим – а наша квартира до сих пор висит! Пишу агенту, а она как ни в чем не бывало сообщает – мы с вами еще договор не подписали, так что пока показы продолжаются.

Слово за слово, мы разругались в пух и прах, на тот момент мне не хотелось уже иметь никаких дел с этой обманщицей. Агент провоцировала меня во время беседы, и на ее вопрос «так что, вы расторгаете сделку?». На эмоциях я написала утвердительный ответ.

Тут и попалась – в истории нашей переписки было видно, что первая сотрудничество захотела прекратить я. Так что своего залога обратно мы так и не получили.

Марина Б.

Телефонный номер по цене аренды

Мы с подругой отчаялись уже найти подходящее жилье без агента – две молодые девушки почему-то вызывали подозрения у собственников. В их понимании, мы обязательно должны устроить из квартиры бордель, завести кошек, портящих мебель. и пр. В ход пошли объявления с пометками «агент» – выбор стал гораздо больше, но цена стала кусаться в два раза.

Попав в первый раз на просмотр квартиры от агента – мы простояли в очереди с другими претендентами на просмотр около часа, а в итоге квартиру так и не получили. Похожая ситуация повторилась еще раз. Сложно было понять, ради чего мы должны платить агенту, если он не может даже обеспечить комфортный просмотр без конкурентных вздохов в спину?

Наконец наткнулись на объявление о сдаче старенькой двушки на Пролетарской. Обои, иконы, платяные шкафы – все в лучших традициях. Заманила цена, звоним агенту. Он просит свои 100% комиссионных, диктует адрес, мол, в 7 часов вас будет ждать хозяйка на осмотр. Пришли – дверь открывает милая бабуля.

Показывает, рассказывает, соглашается, что мебель мы заменим, обои переклеим. Интересуемся, как много желающих снять? Отвечает – никого. Мол, повесила объявления на соседние дома, и тут объявился риэлтор, предложил помочь.

Старушка согласилась, только вот риэлтора она ни разу в жизни не видела, просмотры он не устраивает, даже не помог составить договор. Просто звонит и говорит, что в такое время придут люди. В общем, перемыли мы все кости этому жулику и решили, что бабуля сдаст нам квартиру напрямую.

Было ли нам стыдно? Нет. Телефонный номер точно не стоит тех комиссионных 100%, который он потребовал. 

Анна К.

Рыбак рыбака

Только устроившись на работу в «недвижку», я сразу же совершил несколько удачных сделок.

Проработав в агентстве около двух месяцев, ушел и продолжил работу на себя — находил объявления в социальных сетях, предлагал свои бесплатные услуги хозяевам, деньги за сдачу брал только с жильцов.

Объявления выкладывал на сайте аренды квартиры, предлагал своим текущим клиентам. Я никого не обманывал, работал с собственниками на «честном слове», без договора о сотрудничестве.

Как-то я выложил очередное объявление на сайт – шикарную трешку с видом на центральную площадь города. У меня на примете даже были потенциальные жильцы – двум состоятельным парам эта квартира вполне пришлась бы по душе. Предвкушая хороший процент от сделки, первое время я и не обратил внимания, что звонки по этому объекту так и не поступают.

Спустя неделю звонят хозяева трешки и сообщают о том, что передумали сдавать. Делать нечего, полез на сайт снимать объявление. И вижу – мое объявление продублировано от другого лица. С моими фотографиями, описаниями. По неопытности я указывал всегда в объявлении улицу и дом – это упрощает поиск для соискателей.

Это же и помогло другому риэлтору без проблем найти контакты хозяев, как выяснилось позже.

 

С претензиями я позвонил хозяевам. На что получил ответ, что им без разницы, кто первым сдал квартиру – с тем и работают. А со мной они договор не заключали, так что ничего не должны.

Иван О.

советы юриста 

  • Остерегайтесь агентств по недвижимости, которые перед просмотром квартиры просят вас заехать в офис, чтобы перед арендой подписать какие-то документы. Помните, ни один профессионал не будет просить у вас деньги за свои услуги заранее. 
  • Никаких взносов, комиссий – оплата идет только строго после проделанной работы. 
  • Вместо аванса заключайте договор задатка, который вносится по договору предварительной аренды/покупки жилья. 
  • Не платите никакие деньги за списки якобы свободных квартир, это старая схема мошенничества. 
  • Фотографируйте паспорт риэлтора, уточняйте, числится ли он в указанном агентстве по недвижимости. 
  • Пользуйтесь услугами только проверенных людей и компаний, лучше один раз переплатить, чем потом потерять двойную, а то и тройную сумму.

Земфира Каримова юридическая фирма «Афина»

 

Каталог риэлторов с отзывами – на ЦИАН

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-rieltory-i-klienty-obmanyvajut-drug-druga-289809/

Как агенты по недвижимости обманывают клиентов? 8 реальных примеров

Как риэлторы обманывают клиентов при продаже

Уральский рынок риэлторских услуг можно назвать вполне благополучным и сформировавшимся. Впрочем, даже на цивилизованном рынке есть игроки, которые отступают от общепринятых правил. Особенно, сейчас, в период застоя на рынке вторичного жилья.

Зарабатывать на стагнируещем рынке стало сложнее, некоторые закрыли глаза на соблюдение стандартов работы и пошли на сделку с совестью.

Профессионалы, пережившие не один кризис на рынке жилья, рассказали, за какими уловками и хитростями ловили за руку уральских агентов по недвижимости.

В Екатеринбурге – порядка 500 агентств по недвижимости. Сокращение объема рынка вторичного жилья заставил кого-то поднять свое мастерство на новый уровень, а кого-то уйти из профессии. Но есть и те, кто на последок стремятся заработать как можно скорее, больше и любой ценой. От их деятельности страдают не только клиенты, но и профессиональные риэлторы.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Рынок – он разный, не всегда специалисты по работе с недвижимостью обладают достаточным объемом работы (и, соответственно, дохода), и не исключаю, что у некоторых время от времени возникает желание заработать «по-быстрому» любой ценой.

Некоторые хитрости таких «специалистов», практически, безобидны. Другие – наносят урон экономическим интересам клиента.

9 историй, рассказанных профессиональными риэлторами о том, как их «коллеги по цеху» пытались обмануть своих клиентов:

1. Взимают скрытую комиссию

Некоторым участникам рынка обещанный клиентом гонорар за их работу кажется недостаточной платой за оказанную услугу. Во время торга они различными способами пытаются часть полученного дисконта присвоить себе. Самое обидное при этом, если риэлтор работает на продавца, и, фактически, присваивает себе деньги своего же клиента.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

Скрытая комиссия – это когда агент договорился с продавцом о снижении цены, а покупателю ничего не сказал. В результате, сумму, которую уступил продавец, он кладет себе в карман.

Это является грубейшим нарушением профессиональной этики. С этим профессиональное объединение борется.
А между тем, выявить скрытую комиссию не так уж сложно.

Достаточно перед выходом на сделку продавцу и покупателю с глазу на глаз обговорить цену, за которую продается квартира.

2. Требуют предоплаты

В Екатеринбурге не принято взимать с клиента деньги до оказания услуги. Такая практика установлена профессиональным сообществом. Однако некоторые агенты стремятся подстраховаться и получить с клиента деньги за еще не выполненную работу. Законом и профессиональной этикой это не запрещено.

Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

В Санкт-Петербурге, к примеру, есть практика взимания определенного процента от стоимости услуги при заключении договора. В нашем регионе брать предоплату за услуги не принято. 97% агентств не берут никаких средств с клиента при заключении договора. Профессиональным сообществом установлено: плата взимается после оказания услуги.

Но некоторые просят при заключении договора сразу заплатить, к примеру, за услуги по рекламированию. Но на такое идут единицы.

Платить вперед – не в интересах клиента. Может быть и так, что за период действия договора риэлтор не справится с поставленной задачей. К примеру, продать квартиру клиента.

Что будет с частью переданного гонорара – большой вопрос.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Некоторые риэлторы предполагают некоторую предоплату своей работы – 50% от гонорара. К этому можно относиться по-разному. Лично я отношусь к этому плохо. Услуга должна оплачиваться по факту ее выполнения. Я бы не советовала вносить предоплату, вернуть отданные деньги может быть проблематично.

Если оплата все-таки вносится, то нужно внимательно читать договор, на каких условиях отданные деньги могут быть возвращены.

Эксперты советуют вносить средства заранее только в случае, если риэлтор должен понести какие-либо расходы. К примеру, заказать справки для оформления перепланировки в продаваемой квартире.

В остальных случаях на вопрос о возможности выплаты части гонорара досрочно эксперты рекомендуют клиенту обратиться в другую компанию.

3. Представляют одновременно сторону и продавца, и покупателя

Когда-то считалось нормой, если продавец и покупатель «делили» одного риэлтора на двоих.

Была даже разработана форма договора для таких случаев, где было сказано примерно следующее: «риэлтор, выступая на стороне продавца, обязуется провести ряд процедур по подбору объекта для покупателя».

Сегодня подобные формулировки профессиональное сообщество рекомендует избегать. В противном случае, урон будет нанесен интересам или продавца, или покупателя.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

Профессиональной этике противоречит представление интересов одновременно и продавца, и покупателя. Это совершенно разные интересы: собственнику нужно продать объект как можно дороже, а покупателю – приобрести как можно дешевле. Играть на два фронта – непрофессионально.

4. Привирают

Самый распространенный вид обмана клиента – обещание продать квартиру по завышенной стоимости. Для риэлтора изначально очевидно, что цена не соответствует рынку.

Однако многие закрывают на это глаза только для того, чтобы клиент подписал договор. Уверенность о возможности продажи по такой цене обычно тает после подписания договора на оказание услуг.

На клиента начинают оказывать давление для снижения стоимости объекта.

Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

Часто бывает так, что агент по недвижимости пытается понравиться клиенту. Они соглашаются выставить объект в продажу по цене, которую хочет получить от реализации объекта клиент. Дается обещание продать по такой цене, лишь бы с ним заключили договор. Сегодня цены на вторичное жилье снижаются ежемесячно.

В результате, квартира стоит в продаже и не продается, а клиент теряет время и деньги.

Некоторые участники рынка лгут, зная, что обман раскроется, а репутации будет нанесен урон. К примеру, недавно из-за излишней уверенности и красноречивости одного агента чуть не расстроилась целая цепочка сделок.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Недавно был случай: оформлялась цепочка сделок. Сторону покупателя представлял молодой человек, который очень убедительно рассказывал, что средства материнского капитала могут быть переведены продавцу в течение одного-двух дней. Он бил себя в грудь и говорил, что вопрос перечисления денег берет на личный контроль.

Все риэлторы знают, что деньги субсидии приходят продавцу через 2-2.5 месяца. Когда я это услышала, то с продавцом мы обговорили запасной вариант: что будет, если деньги не придут в течение двух дней. В результате, все это оказалось обманом, сделка была совершена по классической схеме – деньги пришли только через два месяца.

Этот случай как раз из серии, когда заработать надо во что бы то ни стало.

Сделку удалось довести до логического конца только благодаря плану B, предложенного риэлтором продавца. А именно: на недополученную сумму (размер материнский капитал) был в срочном порядке оформлен кредит.

После перечисления субсидии заем был возвращены банку.

В любом случае, эксперты рекомендуют потенциальным клиентам всегда трезво оценивать ситуацию и перепроверять предоставленные сведения.

5. Обещают проверить юридическую чистоту объекта

Некоторые агенты преувеличивают свои возможности. К примеру, некоторые гарантируют проверку «юридической чистоты» квартиры.

Клиентам рассказывают о доступе в закрытые базы госструктур и намекают на связь с ФСБ. На самом деле, таких возможностей у риэлторов нет. А эта услуга не прописана ни в одном договоре на оказание услуг.

Честная позиция – обещать проверить только те сведения, которые находятся в открытом доступе.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Вопрос даже не к риэлторам, а к нашему законодательству. Есть совсем небольшой пласт информации, которую риэлторы проверить могут. Да есть некоторые данные, которые можно проверить, но большая часть айсберга остается под водой. Те агенты, которые говорят, что проверят юридическую чистоту досконально, мягко говоря, лукавят.

Назовем это маркетинговым ходом. Это просто недоступно, никто сегодня не может гарантировать 100% чистоту объекта.

Профессионалы рекомендуют клиентам не верить на слово агентам по недвижимости. Если речь заходит о проверке «юридической чистоты», то должен быть оговорен список параметров, которые риэлтор обязуется проверить.

Все это должно быть отражено в договоре на оказание услуг.

6. Обещают оформить все документы за собственника

В оформлении документов за клиента и даже сдаче их на регистрацию перехода права собственности нет ничего невозможного. Типовой договор на оказание услуг обычно это предусматривает. Однако до клиента не всегда доносится информация о том, что для этого потребуется оформление доверенности. А заплатить за нее придется 1500—3000 рублей в зависимости от количества передаваемых полномочий.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

Доверенность может предоставлять различные полномочия. Это может быть доверенность на сбор документов, доверенность на представительство в органах регистрации, или генеральная доверенность, которая даст полномочия продать объект без ведома собственника.

Кстати, юристы рекомендуют никогда не выдавать риэлтору генеральную доверенность.

Этот документ позволяет не только представлять интересы продавца в различных инстанциях, но и взимать деньги с покупателя. Случаи, когда агент брал с покупателя средства за квартиру и скрывался в неизвестном направлении, в Екатеринбурге уже были. Впрочем, эти истории не имеют ничего общего с риэлторской деятельностью.

Это — мошенничество и криминал.

7. Пытаются продать квартиру на своих условиях

Раньше дублировались объявления о сдаче квартиры в аренду. Риэлторы умудрялись переписывать под копирку объявления, выставленные продавцом или коллегой-риэлтором. Значения это не имело. Кто находил арендатора, тот и получал гонорар. За услугу по сдаче квартиры наем было принято брать комиссию с арендатора.

Теперь аналогичный финт некоторые агенты пытаются провернуть при продаже квартир. Есть одна загвоздка – при продаже на рынке «покупателя» комиссию риэлтору платит продавец. Получается, агент не только умудряется перейти дорогу коллеге по цеху, но и наносит урон интересам его клиента.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

В последнее время стали все чаще происходи следующее: агентство заключает договор с собственником на продажу квартиры, заключает договор, публикует рекламу. А другое агентство, не получая согласия ни от собственника, ни от законного представителя (агентства, с которым заключен договор) эту рекламу дублирует от своего имени, изменяя некоторые параметры.

К примеру, занижают цену. Таким образом, они перетягивают на себя потенциальных покупателей. После того, как потенциальный покупатель найден, агент обращается к продавцу или его риэлтору. Клиент найден, но цена должна быть снижена. Учитывая ситуацию на рынке жилья, владельцы соглашаются пойти на компромисс.

А риэлтор продавца вынужден делиться своим гонораром.

8. Умалчивают недостатки приобретаемого объекта

Риэлтор может влиять не мнение покупателя об объекте. Если речь идет о том, чтобы заработать «здесь и сейчас», агент, теоретически, может не сообщить покупателю какую-то существенную информацию о квартире или ее хозяине. И это – только для того, чтобы не допустить расторжения сделки.

Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

На такое идут не профессионалы, а те, кто временно на этом рынке, у кого задача – заработать здесь и сейчас. К примеру, при осмотре объекта риэлтор может умолчать о существенном недостатке понравившегося объекта. К примеру, не сказать, что в доме старые деревянные перекрытия.

Или не сообщить о том, что при продаже не было получено согласие супруги. Покупатель может об этом и не знать – при получении паспорта нового образца не ставится отметка о наличие супруги.

Так часто бывает, что продавец говорит, что он холост, а при проверке оказывается, что супруга имеется.

P.S

Выбирать риэлтора рекомендуется сердцем и по рекомендации. С отзывами клиентов о риэлторах можно ознакомиться здесь — https://www.metrtv.ru/companies/agenstva_nedvigimosti/otzyvy. Кроме того, эксперты рекомендуют учитывать членство в профессиональных организациях. Стаж работы на рынке и наличие добровольной сертификации.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/kak-agenty-po-nedvijimosti-obmanyvaiut-klientov-8-realnyh-primerov-5a7555e35f4967292043280f

Невозвратные авансы, фальшивые покупатели и другие уловки недобросовестных риелторов

Как риэлторы обманывают клиентов при продаже

Все хотят жить в хорошей квартире, желательно ещё и в хорошем районе. Но зачастую денег на то, чтобы улучшить жилищные условия, не хватает.

Чтобы купить новое жилище, приходится продавать свою старую квартиру, но работа, семейные дела и отсутствие специальных навыков не позволяют посвящать всё своё время поиску покупателя, который предложит достойную цену, поэтому большинство россиян обращается за услугами к риелторам. Как не попасть в ловушки недобросовестных риелтеров, разбирался Лайф.

На сегодняшний день деятельность риелторов не регламентирована специальным законом и поэтому те, кто называют себя риелтором, осуществляют свою деятельность так, как им вздумается: кто-то действует исключительно в интересах своего доверителя, а кто-то прежде всего пытается выудить побольше денег лично для себя.

Самой популярной ловушкой для продавцов квартир являются невозвратные авансы и скрытые комиссии. В среде самих риелторов существует три основных мнения насчёт того, можно ли помимо оплаты, оговорённой с заказчиком услуг, брать ещё и эти самые скрытые комиссии.

Одни считают, что без невозвратного аванса или ловкой комиссии работать вообще никак нельзя; другие полагают, что комиссию брать можно, но только если для совершения сделки потребовалось приложить значительные усилия, так как возникли проблемы, о которых заранее было неизвестно; третьи уверены, что скрытая комиссия недопустима ни при каких обстоятельствах, таких меньшинство.

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

Понятно, что риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они устанавливают либо процент от сделки, либо фиксированную сумму, и это нормально. Вопрос только в том, что будет написано в соглашении о сотрудничестве, за что именно продавец квартиры платит деньги риелтору.

Бывает так, что агент заверяет продавца, что у него свои “клиентские базы”, и сразу берёт за свою работу солидный аванс. После этого начинается шквал звонков от “потенциальных покупателей”, причём нередко те, кто звонят по объявлению, спрашивают о совершенно другой квартире и утверждают, что такая площадь, этаж или цена указаны в объявлении, которое разместил риелтор.

Через неделю-две звонки прекращаются — и риелтор перестаёт выходить на связь, а квартира так и не продана.

На первый взгляд такие действия бессмысленны, но на самом деле нет.

Номера всех звонивших остаются в базе риелтора, и теперь он может им предлагать другие, возможно, более ликвидные объекты, а аванс он вам не вернёт, так как в договоре указано, что риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Налог на отдых. Сколько придётся платить за вход в природные парки

Риелтор после подписания договора выжидает одну-две недели, сообщает, что спроса на такую квартиру сейчас нет, и приводит доводы о падении рынка, о строительстве рядом нового квартала и так далее. Как вариант решения проблемы предлагается снижение цены продажи. Через неделю — ещё снижение, через неделю — ещё.

Так будет продолжаться до тех пор, пока продаваемая квартира на самом деле не станет суперликвидом — сладким и заманчивым, который можно продать за один день. Из клиентов выстраивается очередь, а риелтору в этом случае остаётся только ждать, что кто-то из желающих купить эту квартиру сам предложит ему бонус в виде скрытой комиссии, лишь бы квартира осталась за ним.

Понятно, что при такой схеме риелтор, получив на руки этот “бонус”, приведёт именно этого покупателя к своему нанимателю, от которого получит легальную оплату по договору.

Казалось бы, что продавцу нет никакого дела до тех денег, что покупатель дополнительно заплатил риелтору, однако не стоит забывать, что схема работает, только если цена продаваемой квартиры понижается ниже рыночной, а значит, продавец теряет в деньгах.

Если продавец, выслушав риелтора, не соглашается сразу на понижение цены, то для него может быть организован спектакль. Приходят подставные покупатели и, осмотрев квартиру, сообщают, что всем довольны, кроме цены, мол, у них нет таких денег.

Продавец снизить цену не соглашается, и “покупатели” с глубоким сожалением уходят. Через некоторое время появляются другие подставные покупатели, которые уже не так довольны квартирой, но, “так и быть”, готовы её купить. Опять же — если будет снижена цена.

Продавец уже сомневается, ведь время идёт, а продажи нет, и поэтому он снижает цену и договаривается об авансе. Вторые “покупатели” тоже исчезают, позже риелтор скажет, что они купили другую квартиру, и прямо заявит, что покупатели показали — цену надо снижать.

Это и будет сделано, что приблизит риелтора к организации продажи. А продавец потеряет несколько десятков тысяч долларов.

Иногда на осмотр квартиры приезжает “покупатель”, который на деле оказывается “специалистом известного агентства недвижимости”.

Если у продавца ещё нет риелтора, то он сразу предлагает свои услуги, а если риелтор есть, то он под любым предлогом постарается выведать данные хозяина квартиры и встретиться с ним приватно.

Этот “специалист” умело расскажет о своей компетентности и даже сразу предложит заключить с ним договор, а деньги за его работу надо будет отдать потом, когда он приведёт покупателя.

И через несколько дней “специалист” действительно приходит с покупателем, который, бегло осмотрев квартиру, заявляет, что хотел бы её купить, но для того, чтобы заплатить запрошенную цену, ему понадобится ипотека.

Сейчас этим никого не удивить, и продавец подписывает договор, покупатель просит копии документов для ипотеки и так далее. Между делом “специалист” предлагает оплатить его работу по договору. Так как эта сумма по сравнению с ценой продаваемой квартиры небольшая, а продавец рад, что ему удаётся продать квартиру за свою цену и без торга, он оплачивает услуги “специалиста”. После чего через несколько дней покупатель заявляет, что в банке ему отказали и он покупать квартиру не будет.

“Газпром”, это же общий газ! Но почему доходы увеличиваются только у вас?

Продавец подозревает мошенничество, но проблема в том, что данные “специалиста” в договоре — липа, а паспорт его продавец не проверял. Что касается подставного покупателя, то он никаких денег не получал и заявляет, что нашёл “специалиста” по объявлению в Интернете. Какие к нему претензии?

Однако не стоит считать, что все риелторы занимаются нечестным промыслом. Многие из них действительно серьёзно облегчают продажи жилья. Но кроме знаний в области законодательства, доступных в открытых источниках, и наработанного опыта поиска информации и проведения сделок от риелторов не стоит ждать чудес и моментальных продаж.

Вот что должен делать риелтор при продаже жилплощади: прежде всего аргументировано подсказывать продавцу, как повысить цену его квартиры (например, нужно ли убрать бабушкину мебель и стоит ли побелить на кухне потолок); размещать объявления на популярных площадках и в специализированных базах; отвечать на звонки потенциальных клиентов и проводить показы; взять на себя всю бумажную работу по оформлению сделки.

Для того чтобы всё это исполнялось, следует составить агентский договор, в который надо внести необходимые пункты. Как правило, риелторы предлагают “типовое соглашение”.

Если это непреложное условие сотрудничества, то до подписания такого соглашения следует его показать юристу.

Толковый риелтор не станет возражать, если в него будут добавлены условия заказчика, ведь каждая сделка индивидуальна.

Помните: если вы начали работать с риелтором, то нет ничего зазорного в том, чтобы проверить его паспорт и доверенность, а также самолично внести все его данные в договор.

Имеет смысл заранее не только оговорить все вопросы по предполагаемой сделке, а также сумму и порядок выплат вознаграждения риелтора, но и обсудить, каким образом будет формироваться отчёт о проделанной работе — например текстовыми анкетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах (написать много отчётов разным почерком с разными данными сложно).

Серьёзный риелтор не боится называть стоимость своих услуг и чётко разъясняет, что именно входит в его работу.

Источник: https://life.ru/p/1344292

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.