Ип риэлтор

Содержание

Что лучше открыть для агентства недвижимости: ИП или ООО

Ип риэлтор

Бесплатно подготовим документы, подберём налоговый режим и научим платить меньше!

Подготовить документы

У каждой организационной формы бизнеса есть свои положительные и отрицательные стороны. Начнём с плюсов ИП для риэлторского агентства:

  • Его просто зарегистрировать. Нужно заявление Р21001, копии паспорта и ИНН, квитанция об оплате госпошлины в размере 800 рублей;
  • Не нужно сдавать бухгалтерскую отчётность и вести бухучёт;
  • Штрафы по административным правонарушениям меньше чем для ООО;
  • Можно свободно распоряжаться денежными средствами от предпринимательской деятельности;
  • Не обязательно открывать расчётный счёт и заводить печать;
  • Его легко ликвидировать.

Минусы ИП:

  • Индивидуальный предприниматель несёт ответственность по обязательствам всем своим имуществом;
  • Необходимо платить страховые взносы за себя, даже если деятельность не ведётся;
  • Невозможно продать бизнес как единое целое;
  • Нельзя вести совместную деятельность с партнёрами;
  • Нельзя привлечь частные инвестиции со стороны;
  • Невысокий уровень доверия потенциальных партнёров и клиентов по сравнению с юридическими лицами.

Агентство недвижимости как ИП может нанимать работников, их количество зависит от системы налогообложения. Например, при УСН — до 100 человек, при ОСНО ограничений нет.

ИП, владеет бизнесом один, поэтому если несколько коллег хотят объединиться и создать агентство, лучше выбрать ООО.

Несмотря на отсутствие бухгалтерской отчётности, налоговые декларации нужно сдавать регулярно, согласно выбранной системе налогообложения.

Если есть хоть один наёмный работник, за него нужно сдавать несколько дополнительных отчётов.

Агентство недвижимости, созданное в виде ООО, будет актуально, когда есть несколько учредителей, или предполагается привлечение дополнительных инвестиций. По договорённости, можно изначально разделить долю в бизнесе между партнёрами, либо сделать это уже в процессе деятельности агентства.

В чём положительные моменты деятельности агентства в виде ООО:

  • Можно объединить нескольких учредителей и их финансы в уставном капитале;
  • Можно привлечь дополнительное финансирование через увеличение уставного капитала и ввод новых собственников ООО;
  • Можно продать бизнес целиком, вместе с ООО;
  • При банкротстве агентства собственники не отвечают своим имуществом (исключение — если доказана преднамеренная трата ресурсов ООО);
  • Более эффективное управление бизнесом за счёт коллективных решений собственников;
  • Больше доверия от клиентов, партнёров и кредиторов.

Отрицательные стороны ООО для агентства недвижимости:

  • Более сложная регистрация чем при ИП. Нужно подготовить протокол или решение о создании, сформировать устав, найти помещение для юридического адреса, оплатить госпошлину в размере 4000 рублей;
  • Административные штрафы для ООО значительно выше, чем для ИП. При этом штрафуют как само ООО, так и его директора;
  • Нужно вести бухгалтерский учёт, сдавать бухгалтерскую отчётность;
  • Ограничения по распоряжению денежными средствами. Собственники могут получать доходы только через выплату дивидендов, если они не работники ООО;
  • Жёсткая кассовая дисциплина: сдача выручки в банк, документально подтверждённые расходы;
  • Более сложная и длительная процедура ликвидации.

Директором ООО может быть один из учредителей. Часто ООО организовывает один собственник и сам им руководит. Без уставного капитала создавать ООО для агентства недвижимости нельзя. Минимальная сумма — 10 000 рублей.

Для удобства сравнения, все основные характеристики организационных форм мы собрали в одну таблицу:

Характеристика ООО ИП
РегистрацияСложная — на основании заявления Р11001, решения о создании, устава, документов на юридический адрес.Срок регистрации — 3 рабочих дня.Срок регистрации — 3 рабочих дня.Простая — на основании заявления Р21001, копий паспорта и ИНН.Госпошлина — 800 рублей.Срок регистрации — 3 рабочих дня.
Владельцы и учредителиУчредителями и владельцами могут быть и физические и юридические лица (в количестве до 50 человек).Единственный собственник — физическое лицо, оформленное в качестве ИП.
Имущественные обязанностиПо обязательствам ООО компания отвечает своим уставным капиталом и имуществом.По обязательствам ИП собственник отвечает личным имуществом.
Налоговые обязательстваПри отсутствии деятельности ООО налоги не платит.Страховые взносы за себя ИП платит даже в случае приостановки деятельности.
Найм сотрудниковООО без сотрудников существовать не может. Один при создании уже есть — директор.В ФСС регистрируют при создании ООО.Может работать сам на себя, без привлечения сотрудников.При найме работников должен встать на учёт в ФСС.
ИнвестицииМожно привлечь частные инвестиции в обмен на долю в уставном капитале, получить кредит в банке или займ.Частные инвестиции привлечь нельзя, только собственные средства.Можно получить кредит в банке или займ.
Формы отчётностиСдают бухгалтерские отчёты.Налоговые декларации сдают в зависимости от системы налогообложения.Бухгалтерской отчётности нет.Налоговые декларации сдают в зависимости от системы налогообложения.

Какой режим налогообложения выгоден для агентства недвижимости? На этот вопрос нет однозначного ответа. ИП, работающий на ОСНО, может платить больше налогов, чем ООО на УСН. В настоящее время в РФ действует 5 систем налогообложения, не считая ЕНВД, которую отменят с 1 января 2021 года:

  • общая система налогообложения (ОСНО);
  • упрощённая система налогообложения (УСН);
  • единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
  • патентная система налогообложения (ПСН);
  • налог на профессиональный доход (НПД).

Из них для услуг агентства недвижимости подходят три: ОСНО, УСН и НПД.Патентная система не подходит, так как в перечне разрешённых видов риелторских услуг нет. ЕСХН действует только для сельхозтоваропроизводителей.

ОСНО – хороший вариант, если агентство недвижимости работает с юридическими лицами-плательщиками НДС. При ОСНО нужно платить налог на прибыль для ООО, и НДФЛ для ИП, налог на имущество, НДС, земельный и транспортный налоги, страховые взносы (ИП и ООО). ИП должны вести книгу учёта доходов и расходов (КУДиР), ООО — формировать полноценную бухгалтерскую отчётность.

Не можете определиться с системой налогообложения?

Бесплатно проконсультируем в выборе наиболее подходящей для вашего бизнеса и покажем как сдавать отчётность в системе «Моё дело».

Узнать подробнее

При регистрации ИП или ООО для агентства недвижимости ОСНО устанавливают по умолчанию, если нет уведомления о переходе на другую систему налогообложения. Риэлторское агентство принудительно перейдёт на ОСНО, когда его выручка превысит 150 миллионов рублей в течение календарного года.

Есть два вида УСН:

  • с базой расчёта«доходы», по ставке 6%;
  • с базой расчёта «доходы минус расходы», по ставке 15%.

Чтобы работать на упрощёнке, в ИП или ООО должны числиться не более 100 сотрудников, и выручка не может быть больше 150 миллионов рублей в год.

Общий налог заменяет для ИП НДФЛ, НДС и налог на имущество, для ООО — налог на прибыль, НДС и налог на имущество. Количество деклараций меньше, чем при ОСНО.

Какой вид УСН выбрать — зависит от доли затрат в бизнесе: чем их больше, тем вариант УСН «доходы минус расходы» выгоднее. Для агентств недвижимости, у которых число работников не велико, и обороты в год до 150 миллионов рублей, УСН — лучший вариант. Но есть минус — нельзя создавать филиалы и представительства в других городах и регионах.

Если ваше агентство недвижимости состоит только из одного сотрудника обратите внимание на НПД или самозанятость — новый вид налогообложения, введён почти во всех регионах РФ. Могут применять только ИП и физические лица. Работать можно только одному. Выручка должна быть не больше 2,4 миллионов рублей в год.

Риелторы могут зарегистрироваться самозанятыми с некоторыми ограничениями:

  • нельзя продавать недвижимость по договору комиссии и агентскому договору;
  • нельзя сдавать в аренду нежилую недвижимость.

Чтобы агентство недвижимости начало приносить собственнику деньги, нужно, как минимум, 3 месяца вкладывать средства в развитие.

Посчитаем, из чего будут складываться суммы расходов за три первых месяца работы:

  • затраты на регистрацию: ИП от 2 000 рублей, ООО от 6 000 рублей;
  • аренда офиса с мебелью (20 кв.м. по ставке 1 000 руб./кв.м. в месяц) — от 60 000 рублей;
  • заработная плата 2 работников (40 000 рублей в месяц с учётом НДФЛ плюс страховые взносы 30%) — от 312 000 рублей;
  • приобретение баз данных жилой и коммерческой недвижимости — от 90 000 рублей;
  • канцелярские, хозяйственные, коммунальные расходы, связь, интернет — от 30 000 рублей;
  • банковское обслуживание, бухгалтерские, кадровые услуги — от 18 000 рублей;
  • реклама в СМИ, в интернете — от 50 000 рублей.

ИТОГО: от 562 000 рублей, без учёта аренды офиса — от 502 000 рублей. Это без излишеств, всё самое необходимое.

Оформить агентство недвижимости на ИП лучше в следующих случаях:

  • собственник один, и не хочет делиться прибылью;
  • основная масса клиентов — физические лица;
  • нет желания вести бухгалтерский учёт и сдавать отчётность;
  • регулярная потребность в деньгах от деятельности агентства.

Без создания ООО не обойтись, если:

  • учредителей несколько;
  • планируется оказывать услуги юридическим лицам;
  • не хочется рисковать своим имуществом из-за возможных долгов агентства;
  • прогнозируется расширение бизнеса и создание филиалов в других городах и регионах;
  • нужно привлечь дополнительные инвестиции;
  • агентство создаётся с целью дальнейшей перепродажи.

Сделайте документы для регистрации ИП или ООО в бесплатном сервисе от «Моё Дело»

Подготовить документы

Вне зависимости от принятого решения, желаем вам успеха в вашем будущем бизнесе и предлагаем воспользоваться бесплатным сервисом регистрации бизнеса от интернет-бухгалтерии «Моё дело».

Удобные подсказки и продуманный интерфейс сделают процедуру регистрации максимально простой и удобной. Документы уйдут по электронным каналам связи, без посещения налоговой инспекции. При этом способе отправки госпошлину платить не нужно. Для зарегистрировавших ИП или ООО через сервис «Моё дело» клиентов, 2-х месячный доступ к интернет-бухгалтерии в подарок.

В избранное

  • ВКонтакте
  • WhatsApp

Источник: https://www.MoeDelo.org/club/registratsiya-biznesa/ip-ili-ooo/agentstvo-nedvizhimosti

Какой налог риэлтор платит налоговикам за услуги в недвижимости?

Ип риэлтор

Какие налоги платят риэлторы и агентства недвижимости, частные маклеры, какие комиссионные предоставляются для налогообложения, почему некоторые посредники не платят налоги?

Как говорится в нашей стране — должны, но не обязаны, хотя кое-кто считает, что налоговые обязательства лежат на всех. Однако, у риелторских компаний не всегда получается делать так, как надо.

Давайте рассмотрим сначала частных риелторов или работающих в маклерской конторе, затем агентство недвижимости.

Справка: сколько в среднем зарабатывают риэлторы в Москве

Какие налоги платят риэлторы

Посредники платят налоги в случаях:

  • если они оформлены, как наемные работники (тогда за них высе выплаты платит работодатель, т.е. агентство недвижимости);
  • оформлены, как ИП (индивидуальный предприниматель);
  • как ФЛ, как физическое лицо, если работают по договору, который регистрируют в налоговом органе;
  • как организация (ООО), оказывающая посреднические и консультационные услуги;
  • как самозанятые со ставкой 4% при работе с ФЛ и 6%, при работе с ЮЛ.

Некоторые риэлторы не платят налоги, если не регистрируются как ИП или ООО и не отчитываются о доходах, как физическое лицо, конечно на свой страх и риск. Но с недавнего времени эта необходимость отпала, а точнее с принятием ФЗ-422 от 2018 года о самозанятости, кторый предоставляет возможность легально заниматься риэлторской деятельностью.

Подробнее читайте в статье: может ли агент по недвижимости быть самозанятым

Налоги риэлтора, в случае оформления в роли наемного работника:

  • подоходный налог (НДФЛ), который высчитывается с официально полученной заработной платы маклера. ИП или ООО, которые трудоустроили агента оплачивают ставку в размере 13% или 30%;
  • страховые взносы по ставке, которая утверждается ежегодно (чаще она только растет). Законодатель считает, что этот взнос должен оплачивать работодатель, не трогая зарплату сотрудника, но на практике именно ее и недоплачивают посредникам. При заключении трудового договора (ТД), подразумевается, что взимаемые выплаты идут на медицинское (ОМС), пенсионное и социальное страхование, которым сотрудник может воспользоваться в любое время. При гражданско-правовом договоре — взимаются лишь две первые.

Размеры взносов на 2018 год составляет 30%:

  • социальное — 2,9%;
  • медицинское — 5,1%;
  • пенсионное — 22%

В случае оформления ИП риэлтором оплачиваются налоги:

  • подоходный в различных комбинациях на выбор — УСН 6% и 15%;фиксированные взносы (страхование медицинское и пенсионное), остальное на усмотрение предпринимателя;
  • взнос 1% с разницы между суммой до 300 тыс. рублей и свыше, при превышении прибыли более 300.000 рублей с начала года.

В среднем, фиксированные взносы для агента индивидуального предпринимателя составят до 32.000 рублей в год, даже при нулевой отчетности. Поэтому прежде чем регистрироваться в качестве ИП, несколько раз подумайте.

Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных

К риэлторской компании, при регистрации ООО, применяются следующие виды налогообложения:

  • упрощенная 6% или 15% (выбирается самим налоговым агентом, в зависимости от оборота за год и прибыли;
  • НДС и налог на имущество в случае, если есть филиалы по городу или уставной капитал на 25% и более принадлежит ЮЛ или более 100 сотрудников в штате.обязательные отчисления в Пенсионный фонд, страховые взносы.

Налоги отчисляются со средств (прибыли, оборота), который проходит через кассу агентства недвижимости

Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере

Как реализовывать объекты риелтору и платить налоги, если, например, услуга оказана в размере 3% от стоимости объекта? Квартира была продана за 4 млн рублей фактически, через Росреестр провели по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной (в случае, если собственность менее 5 лет в собственности, такие способы оформления сделок могут проводить на рынке недвижимости).

В итоге, частный риелтор получает 120.000 рублей и обращается в налоговую, чтобы оплатить с них 13% (15.600 рублей), как физлицо, предоставляя при этом гражданско-правовой договор с собственником, как доказательство оказания услуг. В результате риэлторской отчетности собственник «попадает» на выплату 13% от суммы сделки.

Поэтому в реальности так делать никто не будет. Чаще в налоговую отчетность риэлтора попадают информационные или консультационные услуги, в размере от 10.000 рублей.

По договору подбора все гораздо проще, т.к. часто указывается фиксированная сумма услуг специалиста по недвижимости по подбору объекта, консультациям, сбору документов и сопровождении сделки.

По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов маклер отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо.

по той же схеме отчитывается маклерская компания.

Почему часто частный риэлтор по несколько лет не платит налоги? Потому что:

  • как вы уже знаете, первые комиссионные можно получить спустя 6 месяцев от начала работы маклером;
  • вникание в риэлторский бизнес происходит очень медленно, т.к. основан он на клиентской базе, которая не растет, как на дрожжах;
  • только спустя 3 года можно говорить о стабильности заработка, но только при постоянной и ежедневной работе по увеличению клиентской базы.

Источник: https://MainSeller.ru/rieltor-nalogi.html

Самозанятый риэлтор: инструкция к применению

Ип риэлтор

С 01 января 2019 года в России начал действовать 422-ФЗ о самозанятых. А уже с 1 июля 2020 года спец. режим для введут во всех регионах страны.

Мы решили опубликовать здесь основную информацию о новом для многих регионов законе, а в следующем обзоре мы возьмём комментарии у экспертов «Макромира», кто уже начал работу в статусе самозанятых.

Коротко о важном

Налог на профессиональный доход — не обязательный, а альтернативный способ платить налоги на самостоятельный заработок. С 2020 физические лица, которые работают на себя, выбирают один из двух налогов:

  • Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Все как раньше: 13% с выручки и ежегодно подавать налоговую декларацию.
  • Налог на профессиональный доход (НПД). Зарегистрироваться как самозанятый и платить 4−6% без отчетности.

Самозанятые платят 4% с выручки, полученной от физических лиц, 6% — от компаний. Не требуется вести бухучет, сдавать отчетность и платить социальные взносы. На пенсию придется копить самостоятельно.

Текст закона на сайте Госдумы

Можете платить налог на профессиональный доход, если вы:

  • гражданин России, Беларуси, Армении, Казахстана или Киргизии;
  • работаете в статусе ИП, фрилансер или подрабатываете;
  • работаете без сотрудников;
  • лично оказываете услуги;
  • зарабатываете до 2,4 млн рублей в год;
  • зарегистрировались как самозанятый.

Как стать самозанятым, работать и платить налоги

1. Зарегистрироваться в приложении «Мой налог». Скачать приложение для Android или для iOS, сделать селфи, прислать фото паспорта.

2. Вносить все доходы в приложение. Деньги получаете наличными или на личную карту. Заработали — вносите сумму в приложение.

3. Отправлять клиентам виртуальный чек. Приложение видит новое поступление и формирует чек. Отправьте его заказчику.

4. Подтверждать списание налога раз в месяц. Приложение автоматически считает сумму налога. И списывает ее с вашего согласия.

Как зарегистрироваться

Самозанятые регистрируются онлайн, идти в налоговую не нужно.

Проще сделать это в мобильном приложении «Мой налог» (скачайте для Android или для iOS) или в личном кабинете «Мой налог» на сайте ФНС.

Запутаться сложно, налоговая объясняет каждый шаг.

Приложение Мой налог можно скачать в AppStore и Google Play

Зачем регистрироваться

Работать спокойно. За неуплату налогов с профессионального дохода предусмотрена административная и уголовная ответственность.

Не открывать ИП. И не платить ежегодные взносы, даже если вы не проводите сделки. Не вести кассу и избежать бюрократии при ведении бухгалтерии.

Сотрудничать с юридическими лицами. Выбирая исполнителя, заказчик скорее предпочтет риэлтора — плательщика НПД или риэлтора в статусе ИП. Компании не любят работать с физлицами: за них платятся отчисления в Пенсионный фонд, и услуги обходятся дороже. За физлиц, которые зарегистрировались как самозанятые, отчисления платить не нужно.

Получать кредиты. Легализация дохода поможет подтвердить платежеспособность и получить кредит на жилье, учебу, лечение.

Как работать

Деньги за услуги можно получать наличными или на карту. Доход самостоятельно вносите в мобильное приложение «Мой налог». Затем приложение формирует виртуальный чек, который нужно отправить клиенту. Кассовый аппарат не требуется.

Налог автоматически начисляется каждый месяц и списывается с вашего согласия. ФНС получает только ту информацию о доходах, которую вы указываете в приложении.

Еще после регистрации государство дает разовый налоговый вычет в размере 10 000 рублей. Вычет считается автоматически. В приложении «Мой налог» видно, как списываются эти деньги.Приложение «Мой налог» позволяет отправлять чеки клиентам и оплачивать налоги

F.A.Q: отвечаем на частые вопросы

Статус самозанятого подходит для риэлторов?

Существует заблуждение, что риэлтор не может быть самозанятым, но это большая ошибка.

Сомнения у риэлторов вызвала статья 4 подпункта 5, закона, в которой указано, какие лица не вправе применять данный спецрежим: «Лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено подпунктом 6 настоящей части».

Услуга риэлтора не является агентской услугой по смыслу ст.1005 «Агентский договор» ГК РФ. Услуга риэлтора заключается в оказании помощи по подбору объекта недвижимости заинтересованному лицу, консультировании по сбору документов для осуществления сделки заинтересованным лицом и других аналогичных услугах. Соответственно, риэлтор может быть самозанятым.

Чтобы быть уверенными в том, что вы всё делаете правильно, используйте договорную базу, которую мы разработали специально для самозанятых.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e809547862a504fb17ad1ab/samozaniatyi-rieltor-instrukciia-k-primeneniiu-5ee923cee0d57b0e43ff1a48

Как открыть агентство недвижимости

Ип риэлтор

Несмотря на пережитый российским обществом кризис, рынок недвижимости в городах миллионниках достаточно активный. Это побуждает многих деловых людей открыть свое агентство недвижимости для извлечения прибыли. Риэлторство – это экономическо-хозяйственная деятельность организации по предоставлению посреднических услуг в сфере продажи и аренды недвижимости населению и юридическим лицам.

С первого взгляда кажется, что этот бизнес достаточно прост. А так ли это на самом деле, попробуем разобраться.

Почему привлекает бизнес на недвижимости?

Во-первых, для старта бизнеса нужны минимальные финансовые вложения, нужен только телефон для ведения переговоров по продаже недвижимости и после отмены лицензирования риэлторского бизнеса не нужно даже особых знаний и образования, чтобы им заниматься, интернет будет вам в помощь. Во-вторых, на начальном этапе можно работать и одному, минимальные доходы от первоначальных сделок могут составлять от пятнадцати до тридцати тысяч рублей.

Основной заработок агентств недвижимости складывается из посреднической деятельности. Агент по работе с недвижимостью сводит между собой покупателя и продавца недвижимости и получает за это вознаграждение.

Поэтапно работа агента выглядит так: звонок-заключение агентского договора – просмотр объектов – сделка – вознаграждение.

Но, как и любой другой вид экономической деятельности, посреднические услуги на рынке недвижимости, имеют свои правовые аспекты организации бизнеса.

Открывают агентства недвижимости в основном бывшие риэлторы, отработавшие “на дядю” и решившие выйти на вольные хлеба, при этом наработав свою базу для ведения бизнеса. Поэтому, совет – если вы не работали риэлтором и решили открыть этот бизнес, то устройтесь на несколько месяцев в существующее крупное агентство.

Услуги, оказываемые агентством недвижимости – разнообразны. Основные виды деятельности агентств недвижимости:

  • купля-продажа жилых, коммерческих объектов недвижимости;
  • аренда жилых и коммерческих объектов недвижимости;
  • купля-продажа земельных участков;
  • продажа производственных зданий (заводы, фабрики и т.д.);
  • изменение статуса объектов недвижимости (перевод из жилого в нежилое и наоборот);
  • получение разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;
  • оформление права собственности на недвижимость;
  • узаконение реконструкций и перепланировок.

Агентства могут выполнять все эти услуги, а могут выбрать себе более узкое направление, например рынок аренды жилья и коммерческой недвижимости.

Существует ряд важных моментов, которые необходимо изучить перед тем как открыть агентство недвижимости

Уровень цен в регионе. Цены на жилье в различных субъектах РФ отличаются друг от друга. Кроме того, в каждом городе своя ценовая политика на первичное и вторичное жилье. Под первичным жильем имеются в виду объекты недвижимости от застройщиков жилья в стадии строительства или черновой отделки, под вторичным – жилая недвижимость от собственников.

Процент возводимого первичного жилья. В зависимости от того, насколько развито в городе строительство многоквартирных домов, будет зависеть спрос на тот или иной вид жилья. В случае малого количества первичного жилья, основным предметом спроса будут объекты от собственников.

Необходимо изучить процесс формирования вознаграждения агента по недвижимости. В каждом регионе своя специфика. В больших городах, риэлторское агентство заключает договор на оказания услуг с клиентом, как продающим, так и подбирающим жилье.

Стоимость оформления пакета документов оплачивается отдельно кем-либо из участников сделки по договоренности.

Так, вознаграждение агентства недвижимости складывается от 1 до 7 % от стоимости приобретенного или проданного жилья, которое оплачивает клиент и стоимости оформления документов от 10000 рублей до 20000 рублей.

Для открытия агентства недвижимости необходимо провести ряд обязательных действий:

  1. Регистрация юридического лица ООО или ИП. Если вы решили в одиночку создавать свой бизнес, то подойдет ИП, а если у вас есть компаньон, то уже без вариантов ООО.

  2. Подготовка пакета документов. Стоимость организационных расходов, с учетом открытия счета в банке составит для ИП 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.

  3. Аренда или выкуп помещения. Для первоначального запуска бизнеса однозначно аренда, а потом можно озаботиться и покупкой офисного помещения с отдельным входом на первом этаже.

  4. Набор сотрудников. Этот пункт на ваше усмотрение и полностью зависит от первоначальных возможностей.

  5. Организация труда и бизнес-процессов.

Если вы решите открыть агентство недвижимости по франшизе, то большинство этих пунктов вам поможет решить фрайчанзи.

Подбор офисного помещения

Для ведения бизнеса желательно выбрать офис в центральной части города (если агентство будет заниматься арендой и продажей недвижимости по всему городу) или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность.

Самое оптимальное решение – офис на первом этаже с отдельным входом на красной линии. Второй вариант – офис в большом бизнес-центре. Офис может состоять из нескольких отдельных помещений.

Первое помещение это комната ожидания клиентов и ресепшн, второе – место, где располагаются агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом для оформления документов, если юрист приходящий.

Если юрист работает в штате на постоянной основе, нужно предусмотреть еще один кабинет, где он будет работать и оформлять сделки.

Подбор персонала

Для успешной деятельности агентства недвижимости необходимо набрать следующий коллектив : наемный или из числа учредителей.

В штат будут входить – руководитель агентства, секретарь или помощник руководителя, агенты по недвижимости (риэлторы), юрист.

В качестве дополнительного штата, по мере необходимости вводят рабочую единицу заместителя руководителя, водителя, специалиста по обслуживанию сайта и рекламных компаний.

Обязанности сотрудников

В обязанности руководителя входит контроль и организация работы всего агентства недвижимости.

В обязанности секретаря или помощника входит прием входящих звонков и корреспонденции, формирование заявок на приобретение и аренду недвижимости, учет объектов недвижимости, иногда вопросы рекламы и исполнение задач по хозяйственной части организации. На первых порах эти задачи выполняет руководитель и можно обойтись без помощника.

Задачи агента по недвижимости ясны, осуществление риэлторской деятельности в сфере аренды или продажи объектов недвижимости. Для эффективности работы риэлторов, формируют группы агентов по территориальности (определяют за определенным районом) и специфике недвижимости (жилая, коммерческая, дома, земельные участки, новостройки).

В компетенции юриста оформление сделок и всей сопутствующей документации. Он занимается заключением договоров на оказание услуг, составляет проекты договоров купли-продажи, дарения, мены, найма и т.д.

Осуществляет консультацию риэлторов и клиентов, осуществляет сбор пакета документов для сделки и представительство во всех необходимых по роду деятельности учреждениях.

На первоначальном этапе также можно не брать в штат юриста и воспользоваться услугами юридической компании на аутсорсинге.

Бухгалтерский учет в компании можно отдать на аутсорсинг или принять в штат бухгалтера.

Расходы агентства недвижимости

Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:

  • аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно;
  • расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;
  • ледующий момент – это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей;
  • расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей;
  • к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю;
  • услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.;
  • транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.

На открытие агентства недвижимости вам понадобится от 100 000 до 300 000 рублей.

Немного о заработке агента

Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны – 50 %. В среднем, агентства, где работает порядка 10 – 20 агентов считаются небольшими.

В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек. Можно рассмотреть вопрос открытия агентства недвижимости с рабочим штатом из одного человека. Руководитель, менеджер, агент и юрист выступают в одном лице. Для такого агентства понадобится 1 рабочее место и офис от 10 квадратных метров. Однако, прибыль такого агентства будет минимальна.

Прибыль и рентабельность агентства недвижимости

Какую же прибыль зарабатывает агентство недвижимости? Этого не может знать и предугадать никто. Многое зависит от базы объектов, от умения руководителя бизнеса и сотрудников вести переговоры с клиентами. Можно сказать одно, что если агентства недвижимости существуют, значит прибыль у них есть и первоначально вложенные средства окупаются быстро.

Агентство недвижимости как и любой другой бизнес может быть прибыльным или убыточным. Получение прибыли в конечном итоге не зависит от направления бизнеса, а зависит от умения руководителя заключить сделку и заработать эту прибыль.

Дополнительные моменты бизнеса

Услуги риэлторов в основном требуются для собственников недвижимости. Очень редко агентские договоры заключают при поиске нужных объектов, как для покупки, так и для аренды. В основном, плательщиком вознаграждения риэлтору выступает собственник недвижимости.

Поэтому, для того чтобы оказать собственнику недвижимости услугу по поиску покупателя или арендатора, руководитель агентства недвижимости должен заключить с этим собственником договор.

Без заключения договора советуем не работать, так как в этом бизнесе тебе могут “забыть” выплатить вознаграждение. Нет договора – нет денег.

Сейчас на улице кризис, поэтому иногда собственник говорит, что отдал объект недвижимости на продажу нескольким агентствам, а договор заключит с тем предприятием, который приведет покупателя. Значит надо двигаться быстрее, как говорится “кто рано встает, тому Бог дает”.

Но между тем, следует стремиться к заключению эксклюзивного договора на продажу недвижимости. Это означает, что собственник не имеет право проводить самостоятельные рекламные кампании и сотрудничество с другими агентствами по своему объекту и продать или сдать в аренду эту недвижимость сможет только ваше агентство.

Поэтому, чем больше в агентстве таких договоров, тем более финансово устойчива его позиция.

Немаловажный вопрос – обучение риэлторов и повышение квалификации. Кредитные учреждения, банки и российская, либо региональная гильдия риэлторов часто проводит семинары по теме увеличения продаж в сфере недвижимости. Целесообразно посещать такие мероприятия.

Дерзайте, и у вас все получится, мы в вас верим.

Источник: https://xn----8sbcgjdnfczvhfb7cc6c6l.xn--p1ai/biznes-plany-rukovodstva/uslugi/kak-otkryt-agentstvo-nedvizhimosti/

Риэлтор – индивидуальный предприниматель. Часть 1. Обучение риэлторов

Ип риэлтор

Никому не тайна, что большинство риэлторов работает нелегально или получает серую зарплату в конвертах, являясь  сотрудниками агентств недвижимости по устной договоренности. Эта система сложилась давно еще в девяностые годы. Многих агентов и руководителей агентств это положение вещей устраивает и по сей день.

Но уже не всех и не везде.  Многие хотят стать риэлторами, особенно в кризис, когда каждый день люди теряют работу или зарплату, иной раз согласны на любую работу даже нелегальную.

Минусы нелегальной работы риэлтором:

  • Не начисляется трудовой стаж
  • Нет профессионального и социального статуса
  • Нет трудоустройства-нет кредитов, ипотеки
  • Нет объяснений в ФНС о дорогих покупках (авто, дом, квартира…)
  • Полная не защищенность своих доходов в суде, если вам не заплатили комиссионное вознаграждение
  • Нет прав подписывать договоры, если нет статуса ИП или ООО или легальной должности менеджера в агентстве недвижимости
  • Нет доверия со стороны клиентов
  • Нет пенсионного будущего

Чтобы легализовать свою деятельность и привлечь к себе солидных клиентов, я рекомендую начинающим риэлторам подумать о создании своего ООО или стать индивидуальным предпринимателем (ИП).

Юридический статус риэлтора – ИП. 

Зто цивилизованный способ зарабатывать деньги риэлторской деятельностью, не нарушая Российского законодательства, открыто и прозрачно рекламировать свои услуги на рынке недвижимости.

причина отказа многих риэлторов работать легально – это нежелание платить налоги. Но, если подумать, то статус ИП гораздо выгоднее, чем статус наемного работника. С зарплаты наемного работника высчитывается 13% подоходного налога, а с доходов индивидуального предпринимателя всего 6%, если риэлтор работает по схеме УСН ( упрощенной системы налогообложения).

Так как Закон о риэлторской деятельности не принят на государственном уровне, то деятельность риэлторов регулируется Федеральными законами.

  1. Гражданский Кодекс РФ
  2. Гражданский Процессуальный Кодекс РФ
  3. Закон о защите прав потребителей и др.

В статье 24 ГК РФ « Имущественная ответственность гражданина» указана ответственность индивидуального предпринимателя.

«Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством».

Единственное пригодное для постоянного проживания жилье, питание, орудие труда у вас не отнимут никогда, этот перечень устанавливает П.1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также исключения из правил.

Да, господа риэлторы, ответственность за свои действия существует, впрочем, как и в других профессиях тоже.

Индивидуальный предприниматель несет ответственность за свои противоправные действия еще 10 лет после закрытия ИП.

Главное, добросовестно исполнять свои обязанности, не допускать конфликтных ситуация и избегать криминала в своей работе и в своих сделках.

Надо работать ответственно, тщательно проверять документы по сделке, изучать историю продаваемых объектов недвижимости, лучше перестраховаться лишний раз, чем  что-то упустить потом судебных споров, тем более, если причина проблем некомпетентность или недоработка риэлтора.

Если каждый риэлтор будет работать профессионально, легально, прозрачно, платить налоги, то престиж  профессии поднимется высоко, заработки риэлторов также.

Если придерживаться в своей работе основных принципов, то никакая ответственность риэлторам не страшна:

  • Определить для себя круг своих обязанностей и прописать их, прежде всего для себя
  • Добросовестно выполнять свои обязанности риэлтора
  • Работать только на основании договора
  • Четко выполнять перечень риэлторских услуг, указанных в договоре
  • Взять за правило – отчитываться пред клиентом о проделанной работе, согласно перечня услуг в договоре
  • Ответственность за принятие нестандартных решений по сделке должен нести клиент, все такие решения должны быть прописаны в Приложении к договору , например, покупая участок без определенных границ ( без межевания), клиент всю ответственность за последствия результатов межевания берет на себя.

Резюме: работай ответственно, добросовестно, не нарушай законы РФ и никакая ответственность не должна пугать риэлторов.

Продолжение следует…

Еще больше и подробнее о Риэлторах – индивидуальных предпринимателях можно узнать здесь.

Источник: https://realtshcool.ru/866-rieltor-individualnyy-predprinimatel-chast-1-obuchenie-rieltorov.html

Риэлтор – индивидуальный предприниматель.- Почему риэлтору надо стать ИП

Ип риэлтор

Почему именно этой теме я уделяю внимание? Потому что во-первых, зарплата в конвертах – это хорошо до определенного момента, пока вдруг не возникает ситуация когда ты понимаешь всю невыгодность своего нелегального положения.

  Особенно не до конца эту проблему понимают начинающие риэлторы.В случае каких-либо неприятностей с клиентами суд никогда не будет на стороне человека, имеющего нелегальный доход и уклоняющегося от налогов.

Рекомендую прочитать статью по этой теме Частный персональный риэлтор.


Отрицательные стороны нетрудоустроенных агентов:

1.    Нет трудоустройства -нет стажа,2.    Нет профессионального статуса (посредник, черный маклер)3.    Нет белого дохода – нет возможности брать кредиты, ипотеки4.

    Нет возможности объяснить в налоговой инспекции откуда ты взял деньги на приобретение автомобиля, дачи, квартиры и др.

5.

    Нет возможности у Агента доказать законным путем перед судом право на свое комиссионное вознаграждение в случае, если вам недоплатили или вообще не заплатили по сделке, в общем «кинули».

6.    Только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель имеет право  заключать и подписывать договора с клиентами.

Учитывая все эти отрицательные стороны, я рекомендую  рядовым риэлторам стать индивидуальным предпринимателем ИП.

Риэлтор – индивидуальный предприниматель, это легальность вашей деятельности

Именно статус индивидуального предпринимателя позволяет цивилизованно и грамотно осуществлять свою профессиональную деятельность в соответствии с существующим Российским законодательством. То есть работать легально на рынке недвижимости.

Потери ИП – это 6% налогов от суммы вашей прибыли, то есть от суммы комиссионных проведенных вами по «белой» схеме.

На самом деле, если бы вы работали по найму с вашей зарплаты высчитывали бы 13% подоходного налога.

Более подробно, с учетом современных условий работы, в том числе и с кассовымии аппаратами я рассказываю в своем вебинаре “Риэлтор-индивидуальный предприниматель.Нужно ли это риэлтору?”

Ответственность индивидуального предпринимателя озвучена в статье 24 ГКРФ «Имущественная ответственность гражданина»

«Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание»

П.1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает перечень имущества, на которое не может быть наложено взыскание, я не буду его повторять, но последнее жилье, одежду и питание у вас не отнимут это точно. Господин Мавроди до сих пор владеет шикарной квартирой в центре Москвы так как это его единственное установленное жилье.

Все частные нотариусы ИП, а много вы знаете нотариусов, которые лишились всего своего имущества из-за  недобросовестного исполнения своих обязанностей? А ведь они заверяют по несколько сделок в день. Уверена – не знаете, и я не знаю.

А почему? ДА потому что они стараются так выполнить работу, максимально потребовать все документы по сделке, иногда даже перестраховываются, чтобы никто и никогда не доказал, что сделка неправомочна по их вине. Причины могут быть разные в судебных сделках – ущемление прав ребенка, неучтенный наследник, обойденный супруг, обман стариков и много других причин, но практически никогда – по вине нотариуса.

Главный принцип – не нарушать законы, работать честно,открыто,прозрачно!

Кто и что мешает нам риэлторам – индивидуальным предпринимателям работать по таким же принципам? Здесь уместно напомнить об обязанностях риэлтора об этом статья Обязанности риэлтора


Принципы:

1.    Работать честно , открыто, прозрачно2.    Добросовестно относиться к своим обязанностям3.    Круг обязанностей четко и ясно обозначать в Договоре на оказание риэлторских услуг4.    Отчитываться перед клиентом о проделанной работе, согласно перечня услуг, в Договоре.5.

    Потому как никто не может знать до конца всех обстоятельств, даже нотариус

6.    Ответственность за принятие каких-либо нестандартных решений по сделке должен нести лично клиент, например, решил купить участок по условному кадастру без межевания.

Агент должен проинформировать клиента о последствиях такого решения и провести сделку, но перед этим клиент должен подписать Дополнительное Соглашение к Договору с агентом , что он приобретает объект недвижимости на таких условиях и претензий к Риэлтору иметь не будет по этому поводу.

https://www.youtube.com/watch?v=aoFNMeEBYdc

Можно прочитать статью Виды договоров для работы риэлторов

Резюме: не нарушай законы , моральные в том числе и ответственность вам не страшна.

Крупным агентствам выгодно представлять работу частных риэлторов в черном свете, ведь это их конкуренты. Якобы частник ни за что не отвечает, не имеет технических возможностей, не имеет юридической поддержки и так далее.

Все это не соответствует действительности, ведь  кто уходит в частники- агенты или менеджеры,  отработавшие много лет в Агентствах и выросшие из штанишек вечных девочек или мальчиков на побегушках у своего руководства.

На самом деле, если случаются какие-либо неприятности по сделкам, агентство, как правило умывает руки, так в основном, у них составлены договора. Все частники работают в тесном контакте с юристами и другими специалистами.


Как стать индивидуальным предпринимателем?

1.    Получить ИНН в ФНС (федеральная налоговая служба)2.    Получить Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. (там же)3.    Получить выписку из ФНС с реквизитами (ОКПО, ОКВЭД,ОГРН, ОКАТО)4.    Изготовить печать5.    Встать на учет в Пенсионном фонде

6.    Получить Уведомление о постановке на учет в ПФР

Обязанности ИП.

1.    Отчитываться в ФНС сдавая декларацию о доходах один раз в год до 30 апреля.Оплачивать налоги с прибыли необходимо в конце каждого квартала. Риэлтору-индивидуальному предпринимателю об отчетности.

Первые три года не проверяют, за исключением случаев, по жалобе клиентов. У себя риэлтор хранит архив по сделкам за которые отчитался в налоговой инспекции.1.1 Договор +приложения1.2 Акты выполненных работ1.3 Копии расписок на денежные средства

1.

4 Приходные ордера или кассовые чеки

Эти документы предъявляются только по требованию проверяющих органов.

2.    Отчитываться в Пенсионном фонде с 01.01.2012 года не нужно! Об этом изменения в законе:

1.3. Самозанятые плательщики не должны подавать расчет по взносам

Источник: http://realtscool.com/uslugi_rieltora/468-riyeltor-individualnyj-predprinimatel.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.