Аукционы по продаже недвижимости

Техника, которой сегодня обучают множество гуру от риэлторства.
И если послушать адептов этой системы, то любая квартира продается методом аукционов за пару недель.

Но на практике метод аукционов всё чаще оказывается одним большим разводом покупателя-«лоха» на бОльшие деньги, чем на самом деле стоит квартира.

Акт 1

Вы хотите переехать в новое жильё. В процессе поиска вариантов вам попадается интересное объявление – квартира по очень привлекательной цене. В описании указано, что недвижимость продается методом аукциона.

Вы набираете номер из рекламного объявления.

На том конце провода агент продавца рассказывает вам о методе:

1. Показ квартиры будет только один день. В этот день приедут все заинтересованные покупатели.

2. После осмотра квартиры начнется сам торг.

3. Начальная цена – указанная в рекламе. Кто из потенциальных покупателей назначит бОльшую цену, то и получит квартиру.

Вроде бы всё просто и понятно. Вы записываетесь на показ.

Акт 2

В условленный день вы приезжаете на показ и смотрите квартиру. Вместе с вами по комнатам ход еще несколько человек. Вы внимательно изучаете каждый сантиметр квартиры, задаёте много вопросов.

В принципе, вас квартира устраивает. Остаётся самый главный вопрос – цена продажи.

Риэлтор продавца, что весь показ отвечал на вопросы потенциальных покупателей, призывает всех, кто желает участвовать в аукционе, пройти в самую большую комнату квартиры.

Акт 3

Таких как вы в комнате оказывается еще трое. Одна молодая пара, один мужчина в деловом костюме и женщина в годах.

Риэлтор продавца еще раз всех благодарит всех оставшихся за то ,что пришли на показ квартиры и быстро напоминает правила

1. Начальная цена квартиры – та, что указана в рекламе.

2. Шаг предложения на аукционе – Х тысяч рублей.

3. Побеждает тот, кто предложит большую цену.

4. Сумма аванса – Z тысяч рублей. Намного больше, чем вы ожидали, но все нормально – у вас есть эта сумма при себе.

5. Договор аванса подписывается сразу после окончания аукциона.

6. Если покупатель, выигравший аукцион, не заключаете договор аванса в течение 1 часа после окончания торгов, то право купить квартиру переходит к покупателю, предложившему вторую по величине сумму.

И так далее.

Вы соглашаетесь со всеми правилами. Торг начинается

Акт 4

Так как вам в новинку подобной подход к покупке квартиры, то вы с любопытством начинаете свою игру.

У вас есть в голове максимальная цена, которую вы готовы предложить. Поэтому вы не спешите делать ставки.

Пока идет аукцион, вам предлагают кофе и пирожное. А также разрешают на 5 минут ещё раз пройтись по квартире.

Второй просмотр за последние 30 минут заставляет вас буквально влюбиться в квартиру. Риэлтор продавца теперь больше уделяете вам внимания, отвечая на все ваши вопросы и задавая, вскользь и как бы, между прочим, свои.

Аукцион возобновляется, и вы теперь активнее делает ставки. Постепенно цена предложения приблизилась к максимальному для вас порогу.

И вот вы предлагаете самую высокую свою ставку. С замиранием сердца ждете, и разочарованно выдыхаете.

Женщина справа от вас предложила больше. И тут же аукцион заканчивается.

Акт 5

Вы расстроены. Но риэлтор продавца, видимо, проникнулся к вам сочувствием. И предлагает не спешить с уходом. Дело в том, что победительница аукциона , по словам агента, «пошла искать деньги на аванс».

И если она не придет через полчаса, то вы становитесь победителем аукциона. И сможете купить квартиру по той ставке, что сделали вы.

Вы с очередной чашкой кофе усаживаетесь на удобный диван в большой комнате и ждете развязки.

Победительница аукциона не пришла ни через 30, ни через 40 минут. Риэлтор продавца, позвонив женщине, поздравил вас. Вы выиграли аукцион! Ура!

Риэлтор предлагает подписать договор аванса на квартиру, если, конечно, у вас есть Z тысяч рублей с собой.

Конечно, у вас есть сумма аванса! Вы же не та курица, что приходит на аукцион по квартире и не держит при себе наличные!

Теперь уже вздыхают оставшиеся участники аукциона, которые надеялись на вашу ошибку. Они спешно покидают квартиру.

Вы радостно подписываете договор аванса и покидаете почти уже вашу недвижимость в самом лучшем расположении духа.

В чем обман

Вас развели, как простого «лоха». Вас буквально заставили купить квартиру, которая могла продаваться месяцами или даже годами.

Причем вы заплатили вполне себе рыночную цену или даже больше.

Все ваши соперники по аукциону – подставные фигуры от риэлтора продавца. Чтобы вы не заподозрили неладного, выиграла аукцион женщина – подсадная утка, а не вы. Также остальные участники грамотно разыграли разочарование после вашей «победы».

И пока она якобы «бегала за деньгами», ваше желание купить квартиру нарастало в геометрической прогрессии. И логика быстро уступила место эмоциям и азарту.

Когда риэлтор продавца объявил, что вы выиграли аукцион, вы, счастливый и довольный, стремитесь быстро официально оформить свою победу.
Вы заключаете договор аванса, отдаёте агентству продавца Z тысяч рублей.

Вас вели профессиональные разводилы. От телефонного разговора до аванса и сделки вы находились и будете находиться в руках опытных ребят.

Вы купите квартиру, она будет вашей. Здесь все по-честному. Но вы переплатили. Может, немного, а может и много.

А чтобы вы не передумали, с вас взяли серьёзную сумму аванса Z. Такую, что не захочется потерять.

На чем основан приём

Легкое вовлечение в азартную игру. Желание победить. Усиленное ощущения победы после, казалось бы, проигрыша.
В этот момент вы действует эмоционально, а не рационально. Вы – победитель, который проиграл.

Кстати, всё вышеперечисленное в этом разделе идеально подходит под описание работы … казино.
Подумайте, почему такое неслучайное совпадение.

Ограничение приёма

Для приема необходим «Лох». Найти его, когда по рекламному объявлению мало звонков, не так-то просто. Ведь он должен быть без агента.
А если не найдётся «лоха классического», придется договариваться с риэлтором покупателя, что он «подведет» своего клиента. В это случае прибыльность приёма резко падает.

Во-вторых, если не удастся раскрутить лоха на внушительный размер аванса, то потом этот покупатель может просто отказаться от сделки, потеряв сумму аванса.

Ну и в-третьих – максимальная сумма, которую готова заплатить за квартиру жертва приёма, может быть меньше, чем ожидалось.

Если «аукцион» завершится не тем, чем планировался, то вся «труппа театра» расходится до звонка по рекламе очередного «лоха».

Как обнаружить обман

Самое простое – не участвовать в аукционе продажи квартир не вторичном рынке. Риск стать жертвой риэлторов достаточно велик.

Если же вы решили участвовать в аукционе, то нарушайте правила. После того, как вы «выиграли», предложите меньшую сумму аванса за квартиру, чем изначально предполагалось. Если весь аукцион не был постановкой, то разумный агент по недвижимости пойдет вам на уступки.

Следующим шагом при подписании договора аванса будет снижении цены продажи. И здесь вам в помощь пригодятся квартиры-конкуренты. Вы просто показываете риэлтору продавца, какие у вас есть варианты для покупки, помимо этой квартиры.

Здесь есть опасность, что продавец откажется снижать цену до желаемой вами уровня, просто выйдя из переговоров и предложив квартиру участнику аукциона, что дал чуть меньше, чем вы. Естетственно, всё это при условии, что аукцион был «честным»

Итоги

Метод аукциона – хороший способ продать квартиру подороже. И подходящий способ для того, чтобы купить квартиру с переплатой благодаря отработанной схеме, которой пользуются мошенники на многих аукционах мира.

Подписываетесь на канал«Риэлтор не нужен!»! Жмите «Нравится и делиться с друзьями!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/no_realtor/aukcionnye-prodaji-kvartir--chto-nujno-znat-pokupateliu-5b67d23857714b00aaa7354b

Квартирные аукционы

Аукционы по продаже недвижимости

В Москве на аукционы выставлено около 1 тыс. жилых объектов. Рассказываем, что продается на торгах и можно ли на них выгодно купить квартиру

Nokwan007/shutterstock

Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.

В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.

Кто проводит аукционы. Обзор площадок

Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru).

Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России.

Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС.

Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат.

С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта.

По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы.

Подача заявок осуществляется электронно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости.

Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб.

Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).

Как проходят аукционы по продаже квартир

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения.

Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Насколько выгодна покупка жилья на торгах

Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%.

Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая.

Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота.

Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше.

Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы.

Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Кто может участвовать в аукционах

В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи.

По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.

Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.

В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск).

Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».

В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс.

квартир в новостройках.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f5222db9a79477e995575cb

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.